足立区西新井4丁目周辺
口コミ・物件評価レポート
| 対象地点 | 足立区西新井４丁目２６付近 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 日暮里・舎人ライナー 「谷在家」駅 徒歩6分 （468m） |
各地域のビッグデータをもとに多角的な視点から分析を行い、当社独自のアルゴリズムにより評価しています。
※本評価は過去のトレンドデータに基づくものであり、将来の数値や地域の評価点を保証するものではありません。
目次
エグゼクティブサマリー
強み
- 谷在家駅徒歩6分、高低差ほぼゼロで生活利便は良好。日暮里・舎人ライナーで山手線方面へもアクセス可能。
- スーパーまで324m・公園135m・医療施設323mが徒歩5分以内。舎人公園も大規模で週末のレジャー用途に最適。
- 地価は33.7万円/㎡、前年比+6%の上昇。人口増加率も高く、今後の発展余地にも期待。
弱み
- 最寄り路線は舎人ライナー1路線。都心・山手線エリアへの移動は乗換が必須。
- 犯罪・交通事故発生率は都平均を超えるため夜間外出や交通に注意が必要。
- 液状化と浸水リスク（0.5m以上3m未満）が高く、防災意識を持つことが重要。
- 教育意識や学習進度に個人差あり、中学受験等を志向する層は情報収集が必要。
- 最も多い世帯年収帯は200万円未満で、所得分布は23区内でも下位。
資産性 詳細評価
強み
- 駅まで徒歩6分・平坦地で交通アクセスが良好。日暮里・舎人ライナー利用可。
- 地価は33.7万円/㎡で前年6%上昇、人口増加も継続している安定感がある。
- 住宅コストが区内・23区平均と比較して割安。生活基盤の維持コストが低い。
弱み
- 都心主要路線への直通性やアクセスは低く、乗換え必須の立地となる。
- 地域ブランドや住宅地ランク、平均所得は東京23区内でも下位層。
- マンション取引事例が少なく流動性・出口価格の予想はやや不透明。
主要指標
| 公示/基準地価（足立-19） | 34万円/㎡（足立-19地点、2025/1/1現在33.7万円/㎡。） |
|---|---|
| 地価変動率（前年差） | 6%（足立-19地点の対前年変動率。） |
| 人口増減率（2015→2020） | 6.2%（2020年推計: +6.2%。） |
口コミ要旨
資産性は「地価上昇」「コスト感」は強みだが、ブランドや流動性の訴求は弱い傾向。
教育環境 詳細評価
強み
- 西新井第二小学校は約621m、徒歩8分圏で安全な通学が可能。
- 保育園・幼稚園も近隣に複数あり、小児医療施設も徒歩圏内に存在。
- 区独自の子育て支援施策が拡充中、口コミでも利用しやすさが評価。
弱み
- 進学校・ブランド校の学区ではなく、中学受験や高度な学習環境志向には不向き。
- 教育意識が高い家庭は少なく、環境も標準〜やや低水準とされる。
- 夜間の治安不安や人通りの少なさが一部の保護者にとって懸念点。
主要指標
| 小学校 | 西新井第二小学校 徒歩8分（621m） |
|---|---|
| 中学校 | 西新井中学校 徒歩10分（758m） |
| 子育て環境 | 普通 |
口コミ要旨
子育て支援や保育園充実など育児評価は高い一方、学力や学校ブランド性には欠ける。
生活利便性 詳細評価
強み
- スーパーまで324m・医療施設323m・公園135mがいずれも徒歩5分圏に集積。
- 舎人公園が近く休日のアウトドアやレジャー利用も可能。
- 道が広く歩きやすい、生活のバリアフリー性が高い。
弱み
- 大型ショッピングモールや広域商店街へのアクセスは距離がある。
- 飲食店や夜営業店舗の数が少なく、夜の買い物・外食には工夫が必要。
- 地元商店街が帰りがけ閉店が早いなど営業時間の制約がある。
主要指標
| スーパー | まいばすけっと足立西新井４丁目店 徒歩5分（324m） |
|---|---|
| 医療機関（内科） | 西新井大師西腎透析クリニック 徒歩5分（323m） |
| 公園 | 諏訪木第三公園 徒歩2分（135m） |
| 商店街 | ー |
| 大型商業施設 | ー |
口コミ要旨
徒歩圏施設の密度への評価が高く、日常の生活便利さに満足する層が多い。
安全性 詳細評価
強み
- 最大高低差0.3mで水害時の避難移動も比較的楽。
- 犯罪発生率は都平均比1.11で突出して高いわけではない。
- 道幅が広く視界がよいエリアが多いため、防犯上の安心感につながる。
弱み
- 液状化リスクが極めて高い判定で、地震時の地盤被害が懸念される。
- 浸水想定は0.5m以上3m未満、洪水等の防災対策が必須。
- 夜間の治安や街灯の暗さなど生活の安全面で住戸選定が重要。
主要指標
| 想定最大震度 | 震度7（深谷断層・綾瀬川断層地震シナリオで想定震度7） |
|---|---|
| 液状化リスク | 液状化の可能性がとても高いです。 |
| 浸水リスク | 0.5m以上3.0m未満 |
| 最寄り活断層 | ー |
| 犯罪発生率（都平均比） | 1.11倍 |
| 交通事故発生率（都平均比） | 1.23倍 |
口コミ要旨
夜間治安や災害リスクに体感不安の声あり、防犯や避難対応が重視される傾向。
口コミまとめ
口コミ一覧
少し歩けばなんでもあるのが便利、下町感も落ち着くのが魅力です。
たくさんのスーパーが周りにあり選択肢が広がるのが嬉しいです。
道が広くて街灯も多いため夜でも安心して歩ける印象があります。
都会と田舎のいいところを半々ずつ楽しめる、住みやすい地域だと感じる。
子育て支援が年々充実しているので子育て世帯には心強い場所です。
夜の治安が良くないうえに街灯が暗く女性の外歩きは不安が残る。
地元商店が多いが帰宅時には閉まっていて利用できないことが多い。
治安があまり良くない気がする、週末は騒がしい事もある。
ヤンキーが多く自転車が盗まれるイメージがあるのが残念。
飲食店やスーパーが少なく外食には少し遠く歩く必要がある。
夜の治安が良くないうえに街灯が暗く女性の外歩きは不安
子育て支援が年々充実している
道が広くて街灯も多く夜でも安心して歩ける
評価者コメント
口コミ全体のトーンは「日常利便性の高さ」に肯定的で、下町的な親しみや子育て環境への満足感が多く見られます。一方で夜間の治安・災害リスクについては複数の具体的な懸念が記載されるなど、持ち上げ・不満ともに実情に即したものとなっています。複数体験談を横断して大きな矛盾や乖離はみられず、主要な統計傾向とも整合が取れています。口コミの内容は現地居住経験者の具体的指摘に基づいており、全体として信頼性は中程度と評価できます。
推奨プロファイル
✓ 向いている人
駅近で日常利便性を重視する子育て世帯・高齢者
コスト重視で都心より広い住環境を希望する実需層
近隣公園やアウトドア施設を日常利用したい家族
✗ 向いていない人
都心路線への直通性・乗換不要アクセスを重視する層
単身女性や夜間の治安・安全を強く重視する方