足立区西新井本町2丁目周辺
口コミ・物件評価レポート
| 対象地点 | 足立区西新井本町２丁目２１付近 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 日暮里・舎人ライナー 「江北」駅 徒歩5分 （388m） |
各地域のビッグデータをもとに多角的な視点から分析を行い、当社独自のアルゴリズムにより評価しています。
※本評価は過去のトレンドデータに基づくものであり、将来の数値や地域の評価点を保証するものではありません。
目次
エグゼクティブサマリー
強み
- 徒歩5分圏で江北駅（日暮里・舎人ライナー）利用可、日暮里まで直通10分の都市近郊アクセス。
- 生活圏内のスーパーや病院が充実しており、区立公園も徒歩3分圏。下町らしい利便と安心感が特徴。
- 地価は55.5万円/㎡・前年比+6.1%。一方、液状化・浸水リスクの高さに警戒が必要な立地。
弱み
- 最寄り路線は単一路線（舎人ライナー）が主体で、山手線等の都心直通に比べて選択肢が少ない傾向。
- 徒歩圏の大型商業や飲食店は限定的。日用品は揃うが外食・買物は車や電車利用が前提となる。
- 夜間は路地や公園の暗さ、治安を不安視する声もあり、特に女性単身や子どもの帰宅導線には配慮が必要。
- 主要道路は整備されているが、区画整理の遅れから裏路地や古い住宅地では道幅・歩行空間に差がある。
資産性 詳細評価
強み
- 江北駅徒歩5分で都心アクセスは良好。舎人ライナー利用で日暮里まで直通10分、通勤利便が高いです。
- 地価は55.5万円/㎡で周辺区画と比べて上昇基調。2025年対前年比+6.1%と都内でも堅調な成長率です。
- 人口増加率4.6%（2015-20年）と需給バランスも安定。中古流通も活発で価格帯も実需層に寄り添っています。
弱み
- 主要路線は舎人ライナーのみで都心各方面への直通がないため、資産価値の上昇余地は限定的です。
- 最多世帯年収帯が200万円未満と平均的な資産形成層にやや弱くブランド性に乏しい特徴があります。
- 液状化や水害想定などハザードリスクが高く、不動産評価で減点要素となりうる立地です。
主要指標
| 公示地価 | 56万円/㎡（足立区 5-21地点（2025年/㎡単価）） |
|---|---|
| 地価変動率（前年差） | 6.1%（足立区5-21地点 2024→2025年値） |
| 人口増減率（2015→2020） | 4.6%（住民基本台帳2020年、足立区該当地域） |
口コミ要旨
全体として価格・交通利便の安定評価が多く、将来価値上昇は限定的。堅実で現実的な資産形成向きとの意見が目立つ。
教育環境 詳細評価
強み
- 通学指定は西新井第一小960m・第五中432mで徒歩圏。周辺の歩道環境も整備されています。
- 庶民的な地域性があり、多様な家庭層による学校コミュニティが形成されています。
- 徒歩圏に複数公園・病院・買い物施設が揃い、子育て動線や生活環境面で安心感があります。
弱み
- 小学校まで徒歩12分とやや距離が長く低学年の通学は注意が必要です。
- 学区内に突出した有名校やブランド校はなく、進学実績でも目立った強みは見られません。
- 公園の夜間暗さや見守り体制など、子どもの安全確保には課題も指摘されています。
主要指標
| 小学校 | 西新井第一小学校 徒歩12分（960m） |
|---|---|
| 中学校 | 第五中学校 徒歩6分（432m） |
| 子育て環境 | 普通 |
口コミ要旨
学校・保育の利便性やコミュニティ安心感は評価。小学校距離と夜間の見守り面で課題挙がる。
生活利便性 詳細評価
強み
- スーパー（ライフ江北駅前店）が261m、病院も131mと日々の暮らしに不可欠な施設が徒歩5分圏内に集中。
- 公園や買い物施設が近く、車利用時の大型商業アクセスも良好。首都高や環七利用で広域へも移動しやすいです。
- 野菜・肉など日常食材が安く、『選択肢が豊富』『買い物が楽しい』との声が目立ちます。
弱み
- 大型ショッピングモールは徒歩圏に存在せず、外食環境も駅周辺以外は選択肢が限られます。
- 区画整理の進行が遅く、裏路地や古い街区は歩きづらい区間も指摘されています。
- 休日の外食や複合型施設利用には電車や自動車移動が必要です。
主要指標
| スーパー | ライフ江北駅前店 徒歩4分（261m） |
|---|---|
| 医療機関（内科） | 平成扇病院 徒歩2分（131m） |
| 公園 | 高野公園 徒歩4分（245m） |
| 商店街 | ー |
| 大型商業施設 | ー |
口コミ要旨
買い物や医療など日常利便は高評価。大規模商業・外食環境の限定性が弱点とされています。
安全性 詳細評価
強み
- 日中は道幅も広く街灯が多いため、交通量とあわせて夜間も安心できるエリアと評価されています。
- 地形はほぼ平坦で、高低差0.3mと災害時の移動や避難面でもリスクが少なめです。
- 公園や町内会の見守りなど地域コミュニティによる安全体制が意識されています。
弱み
- 犯罪率・交通事故発生率がいずれも都平均を上回り、夜間の安全感は相対的に低くなっています。
- 液状化リスクが『とても高い』、浸水深も0.5-3m想定とハザードリスクに注意が必要な立地です。
- 夜の治安や公園・路地の暗さ、古い家が多い点で単身女性や小さな子供のいる家庭は要配慮です。
主要指標
| 想定最大震度 | 震度7（断層活動時想定） |
|---|---|
| 液状化リスク | とても高い |
| 浸水リスク | 0.5m以上3.0m未満 |
| 最寄り活断層 | ー |
| 犯罪発生率（都平均比） | 1.1倍 |
| 交通事故発生率（都平均比） | 1.23倍 |
口コミ要旨
地盤・水害等ハザードリスクの高さと治安・事故への懸念が課題。昼の安心感はあるが夜間評価は分かれる。
口コミまとめ
口コミ一覧
舎人ライナーで日暮里駅まで10分で移動でき、交通が便利という声があります。
首都高入口や環七が近く、車での遠出や買い物に非常に便利との口コミです。
大型複合店舗が周辺にあり、車での買い物がグッドと評価されています。
家賃や不動産の相場がお手頃で庶民的な店も多く、落ち着いて生活できるとの意見があります。
野菜や肉が安く、スーパーが多くて選択肢が豊富で買い物が楽しいとの声があります。
徒歩圏内では飲食店やショッピングセンターが少なく、やや不便との指摘があります。
区画整理が遅れており、裏路地が狭く歩きづらいという不満があります。
夜の治安が良くない、暗くて女性の外歩きに不安という意見がありました。
駅近くに飲み屋が多く、週末は大きな声で喋る人が多く治安があまり良くないとの声もあります。
水害のリスクが高めの土地という意見も以前の台風経験から出されています。
夜の治安が良くない、暗くて外出に不安を感じる女性の声があります。
下町感が落ち着く、買い物も選択肢が豊富でファミリーにも便利という意見があります。
道が広く街灯が多く、夜でも安心して歩けると感じる方もいます。
評価者コメント
口コミ全体は現実的・冷静なトーンが中心で、生活利便や交通面の長所と治安や災害リスクの短所がバランスよく語られています。大きな矛盾は見られず、指摘項目は行政統計と整合し信頼性は中程度。誇張や極端な意見は占めておらず、定量・定性の両面情報が揃う内容です。
推奨プロファイル
✓ 向いている人
通勤利便や生活費のバランスを重視するファミリーや単身世帯
生活利便施設・買い物密度を重視する実需層
周辺価格帯で安定性を求めたい定住志向の方
✗ 向いていない人
夜間の治安や水害リスクに敏感な方
大規模商業・多路線利用を重要視する層