豊島区雑司が谷2丁目周辺
口コミ・物件評価レポート
| 対象地点 | 豊島区雑司が谷２丁目１７付近 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 都電荒川線 「鬼子母神前」駅 徒歩6分 （421m） |
各地域のビッグデータをもとに多角的な視点から分析を行い、当社独自のアルゴリズムにより評価しています。
※本評価は過去のトレンドデータに基づくものであり、将来の数値や地域の評価点を保証するものではありません。
目次
エグゼクティブサマリー
強み
- 鬼子母神前駅・雑司が谷駅の2駅2路線が徒歩7分以内と乗換利便性が高く、都心への移動も快適。
- 都内有数の地価水準（1,250千円/㎡）維持。人口・公示地価が増加し資産性・流動性の安定感が強い。
- 雑司が谷公園や各種生活施設が徒歩5分圏内に整い、落ち着いた雰囲気と日常の便利さが支持される。
弱み
- 周辺は坂道があり、自転車や高齢者・子育て世帯は現地動線確認が推奨される。
- スーパーは比較的近いが選択肢が少ないため、買い物習慣や補完ルートを要確認。
- 飲食店やカフェは選択肢が狭く、外食頻度が高い生活にはやや不便を感じる可能性。
- 通勤時は駅の混雑度・終電時刻、生活時間帯ごとの利便性も検討材料となる。
- 土地評価は地区全体としての安定が強みだが、細かな高低差・車通行規制などは現地で確認を。
資産性 詳細評価
強み
- 公示地価は1,250千円/㎡と23区内トップ水準、過去1年で12.6%上昇と資産伸長力も高い。
- 徒歩7分以内で都電・副都心線2駅2路線利用可。都心アクセスに優れ、利便性流動性も良い。
- 人口増加率5.4%、今後も10%以上と見込まれる成長率は資産性の下支えとなっている。
弱み
- 最寄駅は都電荒川線で幹線路線より認知度・流動性でやや劣る面がある。
- 徒歩7分圏と大きな短所ではないものの、駅徒歩5分志向層には競合物件と比較し減点要素。
- 最多世帯年収帯が300〜400万円台中心で、ブランド性や超高所得層集積の期待値は限定的。
主要指標
| 公示/基準地価 | 125万円/㎡（豊島5-21地点の2025年度地価） |
|---|---|
| 地価変動率（前年差） | 12.6%（23区内有数の直近上昇率） |
| 人口増減率（2015→2020） | 5.4%（豊島区データで5.4%） |
口コミ要旨
地価上昇・人口増加を背景に、安定性と資産伸長期待を両立。駅徒歩・流動性・利便性も強調される。
教育環境 詳細評価
強み
- 南池袋小学校（996m）、千登世橋中学校（812m）とも現実的な通学距離で、安心感がある。
- 近隣には図書館・クリニックも営業時間内で徒歩圏、子育て層からの生活利便性評価も良好。
- 公園・保育園も500m圏に点在し、日々の送迎や学校・遊び場の連動性も高い。
弱み
- 学区校自体は有名ブランド校ではなく、進学面の突出した特色は薄い。
- 夜道の人通りがやや途切れる区画があり、時間帯ごとの安心感に差があるとされる。
- 飲食店やカフェは選択が狭く、下校や塾帰りに立ち寄れる環境はやや限定的。
主要指標
| 小学校 | 南池袋小学校 徒歩13分（996m） |
|---|---|
| 中学校 | 千登世橋中学校 徒歩11分（812m） |
| 子育て環境 | 普通 |
口コミ要旨
生活利便性や通学距離への肯定的評価の声が目立つ。進学特色・発展性は普通ながら実用面で安定。
生活利便性 詳細評価
強み
- スーパー（271m）、クリニック（231m）、公園（171m）が全て徒歩5分圏と極めて利便性が高い。
- 複数路線が徒歩7分内、都心アクセス・乗換利便共に高評価。日常使いの施設がまとまる立地。
- 緑地・図書館・医療が集積し、子育てや高齢者の生活起点としても強みとなる。
弱み
- 大型ショッピングモールや百貨店等は圏外。家具や家電の購入には都心部店舗頼りとなる。
- 飲食店・カフェ・個人店の選択範囲が狭く、外食中心の生活にはやや不便。
- 坂道や路地が多く、車移動や自転車利用時はやや負担感が指摘される。
主要指標
| スーパー | マルエツプチ雑司が谷二丁目店 徒歩4分（271m） |
|---|---|
| 医療機関（内科） | くじら在宅クリニック 徒歩3分（231m） |
| 公園 | 雑司が谷公園 徒歩3分（171m） |
| 商店街 | ー |
| 大型商業施設 | ー |
口コミ要旨
生活利便性に対し高評価が並ぶが、外食・大型商業には不便さの声も少なくない。日常生活への満足感が高い。
安全性 詳細評価
強み
- 液状化の可能性なし、浸水・津波リスクも極小。高台立地で災害耐性が非常に高い。
- 交通事故率は都平均より低め、犯罪発生率も都心相場範囲内（1.43倍）で高リスクエリアではない。
- 最寄りガソリンスタンドは435mと居住環境の観点で安全距離を十分確保。閑静さを体感しやすい立地。
弱み
- 区内平均より犯罪発生の統計値はやや高めとなる瞬間があり、夜間の一部街路は不安を指摘する声も。
- 坂道や狭い路地では自転車・自動車との接触リスクが残るため、現地での導線設計が重要。
- 主要な活断層からの距離は十分だが、震度6強程度の地震想定があり耐震設備の確認が求められる。
主要指標
| 予測最大震度 | 震度6強（深谷断層・綾瀬川断層での想定） |
|---|---|
| 液状化リスク | ありません |
| 浸水リスク | － |
| 最寄活断層 | ー |
| 犯罪発生率（都平均比） | 1.43倍 |
| 交通事故発生率（都平均比） | 0.91倍 |
口コミ要旨
災害リスク・事故面での安心材料が多く、治安や夜間の見守り等に適度な注意喚起がみられる。
口コミまとめ
口コミ一覧
駅から近くて、公園や鬼子母神など緑が身近で買い物も揃う生活しやすい立地です。
都内随一のアクセスで、都心への移動や終電の時間が遅く非常に便利です。
コンビニやスーパーが多く、日常の買い物に困らない点が好印象です。
閑静な住宅街で静かに暮らせ、落ち着いた雰囲気が良いと感じる人が多いです。
静かに暮らしたい人向け、近場で何でも済ませられる利便性が支持されています。
緑が少ないとの指摘もあり、もっと公園や自然が欲しいという声が出ています。
通勤時は混雑が激しく、電車の混み具合が不便と感じる人もいます。
治安が不安という意見も一定数あり、夜間の安全性に懸念を持つ人もいるようです。
車移動は一方通行や狭い道が多く、運転には慣れが必要と感じる人がいます。
飲食店が少なく、特に小さな子連れ向けのカフェや個人店が限られているとの声もあります。
都心へのアクセスがよく生活しやすいとの声
図書館や医療施設も近くて子育てしやすい環境との評価
閑静で治安が良く落ち着いて暮らせると感じる人が多い
評価者コメント
口コミ全体は肯定的トーンが優勢で、『便利』『静か』『治安が良い』といったバランス重視の内容が多く並ぶ。極端に高評価・悪評価の声は見受けられず、細かな環境差・日常の不便も中庸に指摘される傾向がある。複数のレビュー内容が統計や立地データと矛盾せず、現状を反映したリアルな評価が多い。総じて納得感と客観性が高い口コミ群とみなせる。
推奨プロファイル
✓ 向いている人
都心通勤や2駅2路線以上を重視する単身・DINKS層
近隣生活完結・子育てしやすさを求めるファミリー世帯
静かで落ち着いた住まいを志向する高齢者・長期住み替え検討者
✗ 向いていない人
日常的に車移動が多い方や郊外型生活スタイル重視者
繁華街・外食店密集地の暮らしを好む方
駅から徒歩5分以内を絶対条件とする物件志向