豊島区東池袋5丁目周辺
口コミ・物件評価レポート
| 対象地点 | 豊島区東池袋5丁目15付近 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩5分 （344m） |
各地域のビッグデータをもとに多角的な視点から分析を行い、当社独自のアルゴリズムにより評価しています。
※本評価は過去のトレンドデータに基づくものであり、将来の数値や地域の評価点を保証するものではありません。
目次
エグゼクティブサマリー
強み
- 東池袋駅（有楽町線）徒歩5分、都電荒川線も徒歩6分圏で2路線利用可能。
- スーパー216m・医療363m・大規模公園232mが3〜5分圏に集約し、商業施設もアクセス良好。
- 地価は87.6万円/㎡、前年比+10.9%と利便性評価も反映した上昇傾向。
弱み
- 住居専用地域ではなく第1種住居地域のため、沿道商業や生活雑多感が立地に反映されやすい。
- 周辺に幹線道路・高速・鉄道施設・葬儀場など嫌悪要素も複数存在し、落ち着き・静けさ重視層は現地体感を推奨。
- 最多世帯年収帯は200万円未満とやや低く、所得層の幅広さがみられる。
- 治安・騒音評価は分かれるが、都市部として標準的。夜間や休日の雰囲気は住戸/区画選定により変動が大きい。
資産性 詳細評価
強み
- 有楽町線東池袋駅徒歩5分圏、都電荒川線も利用可能で主要ターミナル池袋まで1駅。都心部希少の2路線利用立地。
- 地価は直近87.6万円/㎡と高水準、前年比+10.9%で投資・実需とも評価される上昇基調。
- マンション取引価格帯（69.8〜159.9万円/㎡）は幅広く、流動性と出口選択肢の豊富さが特徴。
弱み
- 嫌悪施設（葬儀場431m、複数鉄道路線、幹線道路181m、高速道路201m）が近く、中古資産価値や静けさに影響する可能性。
- 最多世帯年収帯が200万円未満と所得水準が低め。超高所得層の評価やブランド資産性では弱い。
- 住環境は都心的な雑多感が強く、『静寂』『邸宅感』への需要には応えづらい街区。
主要指標
| 公示地価 | 88万円/㎡（文京-11（住居）2026年1月1日、物件傍近傍点） |
|---|---|
| 地価前年比変動 | 10.9%（文京-11の対前年変動率。） |
| 人口増減率（2015→2020） | 2.5%（区統計：+2.5%（微増基調）） |
口コミ要旨
資産評価は安定した上昇感があり流動性・出口が確保しやすい。静寂やブランド性より立地実用価値を重視する傾向。
教育環境 詳細評価
強み
- 南池袋小学校は約884m（徒歩12分）で通学圏内。園児・児童の動線も明瞭に設計されている。
- 近隣にイケ・サンパークなど公園が多く、子育て世帯向け呼び声も増加中。
- 保育施設・幼稚園が複数あり、待機児童対策や通園動線短縮にも寄与。
弱み
- 小学校まで徒歩12分とやや距離があり、大通り横断など児童の安全に配慮が必要。
- 学区内中学校が1.7km（徒歩約22分）と遠めで、通学負担や防犯リスクを加味した送迎・見守り体制が必須。
- 教育・子育てに関する口コミ評価は平均的で際立った特色やブランド性は見られない。
主要指標
| 小学校 | 南池袋小学校 徒歩12分（884m） |
|---|---|
| 中学校 | 千登世橋中学校 徒歩22分（1700m） |
| 子育て環境 | 普通 |
口コミ要旨
子育て・教育環境は都市型利便重視で平均的。公園や保育施設充実だが、通学距離や際立った進学実績はやや弱い傾向。
生活利便性 詳細評価
強み
- スーパー216m（徒歩3分）、医療機関363m（徒歩5分）、大規模公園232mが密集。日常動線が非常に短い。
- 池袋サンシャインシティなど広域商業も徒歩圏内で、休日や大型買い物もアクセス容易。
- 駅も含め公共・民間施設密度が高く生活利便評価が圧倒的に高い。
弱み
- スーパーの選択肢はやや少なく、繁忙時間帯には混雑や品切れが起きやすい。
- 店舗・飲食店が多い一方、落ち着いた個人店や緑量の多いカフェ等の非日常志向は弱い。
- 幹線道路・鉄道の騒音等で窓を開けられる立地は限定され、静穏性が損なわれる場合がある。
主要指標
| スーパー | マルエツプチ東池袋五丁目店 徒歩3分（216m） |
|---|---|
| 医療機関（内科） | しずく内科クリニック東池袋 徒歩5分（363m） |
| 公園 | イケ・サンパーク 徒歩3分（232m） |
| 商店街 | サンシャイン60通り 徒歩9分（700m） |
| 大型商業施設 | 池袋サンシャインシティ アルタ |
口コミ要旨
『生活施設がすべて揃い徒歩圏』『普段使いの便利さ』が主な高評価。静けさ・緑はやや弱め。
安全性 詳細評価
強み
- 液状化リスクはなく、洪水等の水害想定も実質なし。標高27.7mで台地立地。
- 交通事故発生率は0.91（都平均比）とやや低めの水準。
- 耐震性の面では深谷断層・綾瀬川断層が近いが、震度7クラスの危険性は現実的には想定外。
弱み
- 犯罪（刑法犯）発生率は1.43と都平均を上回る。都市中心部特有の治安リスク。
- 幹線道路・高速道路が近く、騒音・排ガスや夜間人通りに対する安全評価は立地依存で分かれる。
- 身近な嫌悪施設（葬儀場431m、鉄道96mなど）が複数あり、体感治安や夜間の安心感が区画により変動。
主要指標
| 想定最大震度 | 震度6強（深谷・綾瀬川断層連動） |
|---|---|
| 液状化リスク | ありません |
| 洪水リスク | － |
| 最寄り活断層 | ー |
| 犯罪発生率（都平均比） | 1.43倍 |
| 交通事故発生率（都平均比） | 0.91倍 |
口コミ要旨
治安・安全に賛否あり。水害・液状化・地震リスクは低いが、騒音や夜間治安を気にする声も散見される。
口コミまとめ
口コミ一覧
西友やサンシャインシティ、図書館や区役所が徒歩圏で便利。都市型の生活に強み。
都会なのにアットホームな雰囲気があり、暮らしやすいイメージが広がる。
コンビニの数が多く夜遅くまで外食もしやすい。単身には助かるエリア。
複数路線や駅が利用でき交通利便性が抜群。出張や旅行の際も非常に便利。
終電が遅くまでありアクセスが良好。忙しい共働きにも向く。
マナーの悪い人による路上喫煙やゴミ捨てが気になり、街の雑多感を感じる瞬間がある。
幹線道路沿いは騒音がかなりあり、静かさや快眠を求める人には不向き。
スーパーは駅前のライフがメインで選択肢が少なく、買い物がワンパターンになりやすい。
子どもを連れて入りやすい個人店が少なく、休日にはチェーン店が混雑しやすい。
治安はあまり良かったという印象がなく、夜間帰宅時にやや注意が必要。
コンビニが多く外食にも困らないので、単身者や共働きも暮らしやすい。
近隣に大規模公園や保育園が多く、子育て環境は年々向上している。
区役所・図書館・医療機関が揃い車を使わずにほぼ生活が完結。高齢者にも安心な街。
評価者コメント
口コミ全体は都市型の生活利便性が非常に高い点でほぼ一致している。騒音・治安の不安や街の雑多感、静けさには賛否が見られるが、極端な持ち上げや悪評は少なく、事実ベースの傾向。口コミ内容は都市計画・施設配置等の統計データとも整合。なお、賃貸層の割合や所得帯の多様さも指摘されるが、こうした多様な層が利用できる使い勝手の良さが評価につながっている。信頼性は中程度と判断する。
推奨プロファイル
✓ 向いている人
都市型の生活利便性重視の単身者や共働き世帯
徒歩生活と子育て施設密度を両立したいファミリー層
広域アクセス・再開発の恩恵を活用するシニア層
✗ 向いていない人
静寂・緑・ブランド志向の居住を求める層
駅徒歩3分以内最重視または学区・進学校ブランド重視層
治安や夜間静けさに極度に敏感な層