豊島区巣鴨5丁目周辺
口コミ・物件評価レポート
| 対象地点 | 豊島区巣鴨5丁目44付近 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 都電荒川線 「新庚申塚」駅 徒歩7分 （513m） |
各地域のビッグデータをもとに多角的な視点から分析を行い、当社独自のアルゴリズムにより評価しています。
※本評価は過去のトレンドデータに基づくものであり、将来の数値や地域の評価点を保証するものではありません。
目次
エグゼクティブサマリー
強み
- 都電荒川線の最寄り駅まで徒歩約7分。さらに三田線・山手線も徒歩15分圏で、合計3路線が利用可能。
- スーパーは313m（徒歩約4分）と近く、通学区も小中ともに500m圏内。公園も400mで生活利便性は十分。
- 地価は72.5万円/㎡と区内では中～やや高水準。液状化や浸水リスクもほぼなく、防災面での安心感がある。
弱み
- 大規模公園・娯楽施設へのアクセスは弱めで、緑地やレジャー重視層には必ずしも最適でない。
- 口コミでは『スーパーの選択肢が少ない』という声が複数確認されている。
- 地価は直近+12.4%の大幅上昇だが、今後も同様の上昇が続く保証はなく中長期視点で要判断。
- 都電の利便性は感じ方に個人差があり、乗換や混雑の体感は事前確認が望ましい。
- 口コミや統計はいずれも豊島区および駅周辺全体のエリア傾向として評価。
資産性 詳細評価
強み
- 徒歩15分圏で3路線が利用可能で、交通利便性はエリア内で上位クラス。
- 地価は72.5万円/㎡と直近で12.4%の上昇。都心アクセス性も地価に反映されている。
- 人口は+2.4%（2015-2020年）、将来推計でも2.7%増。エリア需要が安定している。
弱み
- 最寄り駅が都電荒川線で鉄道ブランドはやや弱い。メイン都心系の利用には乗換を要する。
- 大規模公園や商業施設が乏しく、周辺ブランドイメージも平均的。
- 世帯年収の最多帯は300〜400万円台で、超富裕層エリアには劣る。
主要指標
| 公示地価 | 73万円/㎡（豊島-5（2025年地価基準）） |
|---|---|
| 地価変動率 | 12.4%（前年対比で+12.4%の顕著な上昇） |
| 人口増減率（2015→2020） | 2.4%（エリア人口：2015→2020年で2.4%増） |
口コミ要旨
交通や地価に関しては着実な評価。買い物やブランド力では一部物足りなさの声もある。
教育環境 詳細評価
強み
- 小学校115m（徒歩2分）、中学校722m（徒歩9分）と通学導線が良い。
- 治安が良好で、安心して子どもを送り出せる地域性。
- 区内・町丁目に複数の保育所・幼稚園が分布し、子育てインフラの密度は高い。
弱み
- 有名進学校やブランド校の学区ではなく、ブランド志向層には物足りない。
- 教育施設充実度は『普通』レベルで突出した特色がない。
- 夜間や休日の人通りが少ない時には見守りや帰路動線への配慮が要る。
主要指標
| 小学校 | 朝日小学校 徒歩2分（115m） |
|---|---|
| 中学校 | 巣鴨北中学校 徒歩10分（722m） |
| 子育て環境 | 普通 |
口コミ要旨
通学距離や治安面を評価。ブランド校志向や進学熱心層にはやや弱いという声も。
生活利便性 詳細評価
強み
- スーパー（313m/約4分）・医療（542m/約7分）・公園（400m/約5分）が徒歩圏で日常利便性は高い。
- 複数路線が利用可能で主要都市への移動も容易。バスも豊富。
- 商店街や個人商店がいくつかあり、日用品購入には困らない土地柄。
弱み
- 大型ショッピングモールや娯楽施設は周囲に少なく、広域商業圏依存度が高い。
- スーパー・外食の選択肢がやや限られており、選好性重視層には物足りなさも。
- 坂や階段が多いエリアで、移動時の負担を感じる住民もいる。
主要指標
| スーパー | まいばすけっと巣鴨５丁目店 徒歩4分（313m） |
|---|---|
| 医療機関（内科） | 吉田クリニック 徒歩7分（542m） |
| 公園 | 西ヶ原みんなの公園 徒歩5分（400m） |
| 商店街 | ー |
| 大型商業施設 | ー |
口コミ要旨
交通や日常施設重視のポジティブ意見が主流。スーパー・娯楽選択肢はやや物足りないとしている。
安全性 詳細評価
強み
- 液状化可能性なし・洪水想定もゼロ。災害リスクが極めて低い安心の土地条件。
- 犯罪発生件数や事故件数は区平均～都平均近辺で、突出したリスク要因が無い。
- 地震の想定最大震度は6強だが標高が高く津波・浸水リスクとも無縁。
弱み
- 区全体として交通事故・犯罪の人口当たり発生率が全国比やや高め。
- 活断層が8km圏にあり、大規模地震の際の揺れには一定の備えが必要。
- 夜間や休日は一部通りで人通りが少ないことがある。
主要指標
| 想定最大震度 | 震度6強（深谷断層・綾瀬川断層の大地震シナリオ） |
|---|---|
| 液状化リスク | ありません |
| 浸水リスク | － |
| 最寄り活断層 | ー |
| 犯罪発生率（人口比/都比） | 1.43倍 |
| 交通事故発生率（人口比/都比） | 0.91倍 |
口コミ要旨
客観的なリスク低減指標が多く、実感としても安心感を抱きやすいとの声が多い。
口コミまとめ
口コミ一覧
都電サクラトラムや三田線など交通の便が非常に良く生活に便利です。
池袋や大塚に出やすく、生活に困ることはありませんでした。
コンビニやスーパーも近くにありとても便利です。
治安が良く安心して住めるという評価があります。
複数の鉄道路線や駅が利用可能で便利。
スーパーやいわゆる○○屋さんが少なく生活には遠くまで行く必要があります。
近くに大きなスーパーがなく選択肢が少ないかも。
娯楽施設が少なく、外食できるお店も少ない。
緑が少ないという意見も見られます。
坂や階段が多いのが難点として挙げられます。
交通の便が非常に良く生活に便利です。
治安が良く安心して住めるという評価があります。
お年寄りも住みやすい、下町の雰囲気がある。
評価者コメント
総合的に見て口コミは交通利便性や治安の良さへの評価が多く、過度にポジティブ・ネガティブな内容は少なめです。買い物・緑地・娯楽施設不足などの指摘は現地環境や統計と整合。口コミ間で大きな矛盾はみられず、客観的な評価が中心。区全体や駅周辺の数値データとも方向性のずれがなく、安定した住環境への評価として信頼性は中程度と判断します。
推奨プロファイル
✓ 向いている人
安定した交通利便と都市型生活を重視する単身・DINKS層
治安や通学距離に優先度を置く子育て世帯
高齢者世帯など徒歩圏生活を重視する実需層
✗ 向いていない人
自然環境や大型商業・緑地を日常利用したい世帯・個人
より高所得・学歴志向、ブランド性を重視する世帯