豊島区巣鴨4丁目周辺
口コミ・物件評価レポート
| 対象地点 | 豊島区巣鴨４丁目１５付近 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 都電荒川線 「庚申塚」駅 徒歩5分 （380m） |
各地域のビッグデータをもとに多角的な視点から分析を行い、当社独自のアルゴリズムにより評価しています。
※本評価は過去のトレンドデータに基づくものであり、将来の数値や地域の評価点を保証するものではありません。
目次
エグゼクティブサマリー
強み
- 都電荒川線「庚申塚」駅徒歩約5分。巣鴨新田利用も可能で生活圏の選択肢が広い。
- 起伏は少なくフラットな地形。巣鴨地蔵通りやスーパーもすぐ近くで日常利便が高い。
- 平均地価は約79万円/㎡、直近上昇率10.2%と資産保全にもプラス材料がみられる。
弱み
- JRや地下鉄の広域アクセスは徒歩圏外のため、公共交通は都電中心となる。
- 最多世帯年収帯は200万円未満。単身やシニア層比率が高い地域特性を示す。
- 浸水や液状化・地震等災害リスクは相対的に低いが、ハザードマップ事前確認は必須。
- 近隣に中規模公園や診療所が多く、生活施設密度では平均以上を保っている。
- 大型商業施設は皆無のため、週末の買い物は池袋・巣鴨駅方面への移動が基本。
資産性 詳細評価
強み
- 都電荒川線庚申塚駅まで徒歩5分と駅近で交通利便性が確保されている。
- 地価は78.8万円/㎡と区内でも中位で、直近の地価上昇率は10.2%と高い。
- 人口増加率4.4%、2030年までの将来人口増加率5.37%と今後も需要の伸びが期待できる。
弱み
- 徒歩15分圏で利用できる鉄道路線は都電荒川線のみで広域アクセスが限定的。
- 最多世帯年収帯が200万円未満と低所得比率が高く、ブランド資産性には乏しい。
- 大型商業施設が近隣になく、資産価値上昇の波及効果は限定的となりやすい。
主要指標
| 公示地価（豊島5-32） | 79万円/㎡（2025年調査：直近で前年比+10.2%。） |
|---|---|
| 地価変動率（前年差） | 10.2%（都心近郊エリアとしては高めの地価上昇が続く。） |
| 人口増減率（2015→2020） | 4.4%（2020年国勢調査：+4.4%） |
口コミ要旨
資産保全性への満足評価が目立つ。地価上昇と生活圏利便の両立を評価する声が多い。
教育環境 詳細評価
強み
- 清和小学校まで約318m・巣鴨北中学校まで約683mと学校距離が現実的。
- 生活施設や公園が近く、登下校や放課後活動に便利なエリア。
- 教育負担が低いエリアとして落ち着いた雰囲気があり、治安もおおむね安定。
弱み
- 有名校学区ではなく、ブランド力や進学実績では劣後する傾向がある。
- 世帯年収帯が低く、教育投資や民間学習サービス利用は限定的。
- 学習塾や私立受験対策環境は都市中心部に比べるとやや弱い。
主要指標
| 小学校 | 清和小学校 徒歩4分（318m） |
|---|---|
| 中学校 | 巣鴨北中学校 徒歩9分（683m） |
| 子育て環境 | 標準 |
口コミ要旨
特出した高評価は少ないが、学校距離や日常生活面で無理のない教育環境との口コミが多い。
生活利便性 詳細評価
強み
- スーパー287m、商店街至近で日常の買い物が極めて便利。
- 診療所や医療機関が116mと徒歩すぐで高齢者世帯にも安心。
- 公園も近く、公営施設や余暇の場が徒歩圏内に充実。
弱み
- 大型ショッピングモールや百貨店等が徒歩圏内にない。
- 複数鉄道路線の利用が不可。広域的な外出には時間がかかる。
- 外食産業・娯楽施設は限定的で多様性に乏しい。
主要指標
| スーパー | まいばすけっと巣鴨地蔵通り店 徒歩4分（287m） |
|---|---|
| 医療機関（内科） | 江戸橋診療所 徒歩2分（116m） |
| 公園 | 巣鴨公園 徒歩9分（707m） |
| 商店街 | 巣鴨地蔵通り商店街 徒歩2分（140m） |
| 大型商業施設 | ー |
口コミ要旨
買い物・医療・公園等の日常利便は高評価も、交通や娯楽の選択肢はやや限定的との声。
安全性 詳細評価
強み
- 液状化・洪水の想定はなく、地盤災害リスクが非常に低い地域。
- 交通事故発生率は都平均比0.91と低く、道路環境も穏やか。
- 主要な嫌悪施設や危険インフラが隣接せず、夜間も落ち着いた雰囲気。
弱み
- 犯罪発生率は都平均比1.43とやや高い点に留意が必要。
- 大通り・都電沿線は人通りが減る時間や交差点などの環境変化が生じやすい。
- 周辺戸数が多く、マンションタイプにより防犯性能のばらつきが見られる。
主要指標
| 予測最大震度 | 震度6強（主要断層想定） |
|---|---|
| 液状化リスク | 液状化の可能性はありません。 |
| 浸水リスク | － |
| 最寄り活断層 | ー |
| 犯罪発生率（都平均比） | 1.43倍 |
| 交通事故発生率（都平均比） | 0.91倍 |
口コミ要旨
液状化や浸水の心配がほぼなく、交通事故も少ない。治安面は一部不安があるが全体は穏やか。
口コミまとめ
口コミ一覧
スーパーやコンビニが近く、日常の買い物に困らない。
駅からフラットな道が続いていて高齢者や子どもでも歩きやすい地域。
巣鴨地蔵通り商店街が近く、生活感ある賑わいが良い。
診療所やクリニックが多く、健康面でも安心できるエリア。
公園や緑も身近で、子どもや散歩好きには適した環境。
都電以外の路線利用には不便を感じやすい。
大型商業施設がなく休日の買い物やレジャーは移動が必要。
所得水準が低く、家族層向けサービスの多様性が限られる。
カフェや飲食店の数はやや少なめで外食が物足りないと感じる。
広域移動や都心直通性が弱く、通勤先によっては苦労も。
駅近・スーパー至近で便利。静かさと日常買い物重視の単身者に適性あり。
学校・公園や生活施設が近く、送り迎えや遊び場の確保がしやすい。
地形がフラットでバスや都電も利用しやすく、高齢者世帯でも安心して暮らせる。
評価者コメント
口コミ全体は生活利便や落ち着いた住環境を肯定的に評価。都心直通や広域交通は弱点だが、日常重視層には十分な満足感あり。過度な称賛や極端な不満は少なく、現実的記述が多い。統計データとも基本的に整合し、信頼性は中程度。世帯構成や収入層による実態差を反映した内容が多い点も特徴。
推奨プロファイル
✓ 向いている人
生活圏重視の単身・高齢世帯（駅・買い物・医療至近）
フラット地形を活かした徒歩生活を求める方
資産性の安全度と生活利便のバランスを取りたい層
✗ 向いていない人
都心直通や複数路線、JR・地下鉄への即時アクセスを重視する方
休日や普段から大型商業施設・外食の多様性を求めるライフスタイル