豊島区巣鴨3丁目周辺
口コミ・物件評価レポート
| 対象地点 | 豊島区巣鴨３丁目８付近 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 都営三田線／山手線 「巣鴨」駅 徒歩7分 （504m） |
各地域のビッグデータをもとに多角的な視点から分析を行い、当社独自のアルゴリズムにより評価しています。
※本評価は過去のトレンドデータに基づくものであり、将来の数値や地域の評価点を保証するものではありません。
目次
エグゼクティブサマリー
強み
- 山手線・都営三田線・都電荒川線の3路線が利用可能で、都心主要駅へのアクセスが優秀です。
- 駅・スーパー・クリニック・公園がいずれも徒歩5分圏内に揃い、日々の生活利便が抜群のエリアです。
- 地価は前年比+10.2%の大幅上昇で投資的にも注目。液状化リスクや水害リスクも低水準です。
弱み
- 駅前の賑わいと人通りの多さが利点にもデメリットにもなり得ます。静かな住環境重視の方は現地確認を。
- 大規模公園や自然環境は物足りなさが指摘されやすいです。余暇や子どもと過ごす場所選定に工夫が必要。
- 飲食店の選択肢や夜間の街路マナーに関する口コミが散見されます。生活リズムとの相性確認を推奨。
- 地価・需要ともに上昇傾向ですが、最頻年収帯は低めなので超高所得層には限定的なエリアです。
資産性 詳細評価
強み
- 地価は883,000円/㎡と都心近接として堅調、前年比+10.2%の上昇幅が注目ポイント。
- 山手線・三田線・都電荒川線の3路線が使え交通利便性が高い。駅徒歩7分は通勤・通学に好立地。
- 将来人口も増加傾向（2020→2030で+6%）でファミリー含む需要の維持が見込める。
弱み
- 最も多い世帯年収帯が200万円未満で高所得層の集積エリアとは言い難い。
- 近隣に大型公園や目立った自然資源がないためブランド立地化しにくい。
- 地価の上がり幅が大きいゆえ、将来的な資産安定性の懸念や反動も意識される。
主要指標
| 標準地価（豊島-11） | 88万円/㎡（2025年 豊島-11地点近傍。直近1年で+10.2%。） |
|---|---|
| 地価変動率 | 10.2%（前年比+10.2%（2024→2025）） |
| 人口増減率（2015-2020） | 4.8%（周辺500m圏は+4.8%増加） |
口コミ要旨
地価上昇や都心複数路線、生活利便への高評価が目立ちますが、将来的な資産性の安定性には一定の慎重な声も見られます。
教育環境 詳細評価
強み
- 清和小学校まで354m・巣鴨北中学校まで1,200mと通学距離が現実的で安全性も十分。
- 区の子育て支援制度や保育園の整備状況が良く、共働き世帯にも使いやすいエリア。
- 生活施設密度が高く、通学路上の安全性や明るさなど保護者視点で好感されます。
弱み
- 学区自体がブランド性のある小中校ではなく、公立進学に特色は強くない。
- 駅周辺や街区によっては人通りの多さ・マナー面への指摘があり、教育環境評価に影響。
- 自然環境・体験型教育の場が近くに少ないため体験学習の多様性にはやや課題。
主要指標
| 小学校 | 清和小学校 徒歩5分（354m） |
|---|---|
| 中学校 | 巣鴨北中学校 徒歩15分（1200m） |
| 子育て環境 | 良好 |
口コミ要旨
子育て支援や学童・保育園の利便評価が顕著。公立教育の特色や自然体験の面でやや物足りない声もあります。
生活利便性 詳細評価
強み
- スーパー（235m）、クリニック（302m）、公園（247m）がいずれも徒歩5分圏に存在。
- 駅徒歩7分・3路線利用の交通利便で、単身～家族まで通勤通学にストレスが少ない。
- 地蔵通り商店街や生活商店が豊富で買い物・日常利便性が極めて高い。
弱み
- 大型商業施設・ショッピングモールは徒歩圏に無く、週末の買い物や家具類はやや不便。
- 公園規模が小さく、緑地や自然環境面で余裕が少ないためリフレッシュ性に課題。
- 飲食店はあるものの小さい子供向けなど使い勝手にバラつきあり、外食派向きではない地区。
主要指標
| スーパー | 肉のハナマサ巣鴨店 徒歩3分（235m） |
|---|---|
| 医療機関（内科） | 司生堂クリニック 徒歩4分（302m） |
| 公園 | 巣鴨公園 徒歩4分（247m） |
| 商店街 | 巣鴨地蔵通り商店街 徒歩4分（250m） |
| 大型商業施設 | ー |
口コミ要旨
買い物や交通利便性は口コミの満足度が高い一方、自然・大型商業施設の不足感を指摘する声も多いです。
安全性 詳細評価
強み
- 液状化リスク『ありません』で地震災害時も安心できる地盤水準。
- 交通事故件数は都平均より低く、安全性で好材料。
- 駅周辺含め犯罪発生率は都平均よりやや高いが、治安に対する肯定的な声も多い（高齢者多い影響）。
弱み
- 人通りが多くマナー面での指摘や夜間街路の落ち着きは課題になる場合がある。
- 犯罪発生率は区全体・主要エリア比較でやや高く、不審者情報・通報例もある。
- 大規模公園等がなく、災害時の一時避難力が局地的となる可能性。
主要指標
| 想定最大震度 | 震度6強（綾瀬川・深谷断層による地震想定） |
|---|---|
| 液状化リスク | ありません |
| 洪水・浸水リスク | － |
| 最寄活断層 | ー |
| 犯罪発生率（都平均比） | 1.43倍 |
| 交通事故発生率（都平均比） | 0.91倍 |
口コミ要旨
治安や交通事故の安全度は全体的には標準以上だが、人通りやマナー面への指摘も散見される。液状化や浸水等物理的リスクは極めて低い。
口コミまとめ
口コミ一覧
巣鴨駅周辺はスーパーやドラッグストアが駅前に複数あり、日常の買い物がとても便利。
山手線と都営三田線が使えて主要駅へのアクセスがとても良い。
巣鴨地蔵通り商店街が活気があり、落ち着いて暮らせる環境。
巣鴨は高齢者が多く落ち着いた雰囲気でトラブルも少ない。
駅前には西友やサミットなどチェーン店も個人店もほどよく揃っていて買い物に困らない。
スーパーの選択肢が駅前のライフがメインで、自転車ないと選択肢少ない。
どこか落ち着かない印象で治安があまり良くなかった。
飲食店があまり小さい子どもを連れて入れるような個人店は少ない。
人通りが多く、マナーの悪い人もいて路上喫煙やゴミの散乱が迷惑。
自然が少なく、環境面がやや物足りない。
交通の便利さが高く、一人暮らしでも生活しやすい。
子育て支援制度が充実し、共働き家族も安心できる環境。
落ち着いた雰囲気と治安の良さで高齢者にも向いている。
評価者コメント
口コミ全体は生活利便性と交通アクセスへの高評価が目立ち、過度な持ち上げや極端な悪感情は少ない印象です。自然や飲食、治安の観点で細かな課題も指摘されていますが、口コミ間で重大な齟齬はなく統計データ（交通・利便・事故等）とも矛盾が見られません。総じて信頼性は中〜高と判定でき、住環境選びの参考度も十分な内容です。
推奨プロファイル
✓ 向いている人
駅近・買い物施設周辺重視の単身・共働き世帯
徒歩移動や都心アクセスを最優先するファミリー・高齢者
生活利便と交通インフラの両立を求める実需層
✗ 向いていない人
大規模公園や緑地を日常的に利用したい層
ハイエンドブランド立地や非常に高い学力教育志向の家庭