豊島区南池袋3丁目周辺
口コミ・物件評価レポート
| 対象地点 | 豊島区南池袋３丁目１８付近 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩7分 （521m） |
各地域のビッグデータをもとに多角的な視点から分析を行い、当社独自のアルゴリズムにより評価しています。
※本評価は過去のトレンドデータに基づくものであり、将来の数値や地域の評価点を保証するものではありません。
目次
エグゼクティブサマリー
強み
- 都心近接・副都心線「雑司が谷」駅徒歩7分で新宿・渋谷も乗換1回以内。池袋へも徒歩圏で交通・商業利便性が高い。
- スーパー徒歩約5分、内科・公園も徒歩7分以内に揃い、日常生活施設がまとまっている。
- 公示地価116万円/㎡と資産価値水準は高め。地価前年比+11.5%で地価上昇エリアに位置。
弱み
- 坂道・狭い道が随所にあり、自転車利用やベビーカー移動はルート選定に注意が必要。
- 夜間の人通りが比較的少なく静かな住宅街。防犯面には周辺状況を確認したい。
- 商店街や地元飲食店は少なめ。外食や地元色を重視する生活スタイルにはやや不向きな側面も。
資産性 詳細評価
強み
- 副都心線徒歩7分、池袋も徒歩圏で都心直通アクセス。複数路線利用でき交通流動性が非常に高い。
- 公示地価は116万円/㎡で、豊島区内でも高水準。前年比＋11.5%と資産価値指標は上昇傾向。
- マンション単価は110〜130万円/㎡で資産流動性も良好。地価・取引単価とも都内でも高位安定。
弱み
- 人気エリアのため物件価格が高止まりし、初期取得のハードルが高い。
- 最頻世帯年収が300～400万円手前と実需層メインで、超高所得層の集積は弱め。
- 商業・賃貸流動性は高いものの、ファミリー向け大型物件の供給は限定的。
主要指標
| 公示地価 | 116万円/㎡（豊島5-26地点2025/1/1基準、公示地価） |
|---|---|
| 地価変動率（前年差） | 11.5%（直近1年の変動） |
| 人口増減率（2015→2020） | 4.9%（住民基本台帳推計） |
口コミ要旨
都心直通の副都心線アクセスや池袋徒歩圏が実需・流動性双方で評価される。地価・資産価値の上昇傾向も好印象。
教育環境 詳細評価
強み
- 南池袋小学校407m、千登世橋中学校868mで徒歩通学可能、治安良好な住宅街経路。
- 複数の保育園・幼稚園が半径500m圏に分布し未就学児童も通いやすい環境。
- 高等教育（大学）施設も近く、居住層の多様性や教育文化資源の恩恵が期待できる。
弱み
- ブランド性の高い学校区ではなく、学校選択や私立併用を積極的に検討する家庭も多い。
- 夜間の人通りが少ないため、塾・クラブ活動後の安全対策はやや工夫が必要。
- 都心住宅街のため校庭・園庭が狭めで、運動環境の広さは郊外校に劣る場合がある。
主要指標
| 小学校 | 南池袋小学校 徒歩6分（407m） |
|---|---|
| 中学校 | 千登世橋中学校 徒歩11分（868m） |
| 子育て環境 | 普通～良好 |
口コミ要旨
徒歩通学や治安良好など安心材料多いが、強い学校ブランドや特色にはやや弱さあり。バランス型の教育環境。
生活利便性 詳細評価
強み
- スーパー344m（徒歩5分）、病院275m、公園625mなど生活施設が徒歩圏に集積。
- 池袋へ徒歩10分程度、買物や外食も都心規模。副都心線で新宿・渋谷まで1本。
- 各種コンビニ・飲食店も点在し、遅い帰宅・忙しい単身世帯にも暮らしやすい。
弱み
- 大型ショッピングモールや商店街は近隣に乏しく、個人店が充実していない。
- 坂道・道幅の狭さで自転車やカート移動には路線選びが必要。
- スーパーの混雑など時間帯による利便差が生じやすい。パーキングも限られる。
主要指標
| スーパー | まいばすけっと南池袋２丁目店 徒歩5分（344m） |
|---|---|
| 医療機関（内科） | あずま通りクリニック 徒歩4分（275m） |
| 公園 | 南池袋公園 徒歩8分（625m） |
| 商店街 | ー |
| 大型商業施設 | ー |
口コミ要旨
スーパー・医療・公園など日常生活施設の集約性が高く、口コミも生活利便性を高評価。商業の選択肢は池袋で補完。
安全性 詳細評価
強み
- 液状化や洪水リスクが極めて低く、住宅地として安定した災害安全性。
- 事故率・犯罪率は都平均と比べ同等～やや良好で、閑静な住環境が維持される。
- 最寄活断層は10km以上離れ、最大震度も6強想定の中で標準的。
弱み
- 周辺交通量が多い路地やバス通りもあり、通学・通院経路に配慮が必要な場面も。
- 夜間の静けさでやや不安を感じるといった声が一部ある。
- 地価高エリア全般に共通、都市型犯罪への警戒意識は必要。
主要指標
| 想定最大震度 | 震度6強（深谷断層・綾瀬川断層地震想定） |
|---|---|
| 液状化リスク | ありません |
| 洪水リスク | － |
| 最寄活断層 | ー |
| 犯罪発生率（都平均比） | 1.43倍 |
| 交通事故発生率（都平均比） | 0.91倍 |
口コミ要旨
災害リスクや事故は標準〜やや低リスク。閑静な治安が好印象だが、夜間は静けさ故の不安も一部で挙げられる。
口コミまとめ
口コミ一覧
コンビニ、病院、飲食店、スーパーが徒歩圏内にあり、緑の多い公園も近いのが便利
閑静な住宅街で、治安が良く気持ちよく散歩できる雰囲気がある
コンビニの数が多く終電が遅くまである点が便利と感じる
静かな住宅街ながら池袋まで歩いて行けるので買い物や外食に便利
アクセスが良く、副都心線で新宿・渋谷方面に1本で出られる利便性が高い
坂が多く道幅が狭いため自転車では少し大変
夜の徒歩は少し不安を感じる静かな住宅街
飲食店や本屋など個人経営の店が少なくもっとあれば魅力的
住宅街のためパーキングが少なく車での利便性は低い
スーパーは人が集中しやすくいつも混んでおり買い物がしづらい
終電が遅くまであり、コンビニも多くて安心して帰宅できる
大学や小学校が近く、治安も良くファミリー層に安心
閑静な住宅街で散歩しやすく落ち着いた住環境
評価者コメント
口コミ全体のトーンは利便性と住環境の調和を評価する意見が多く、過度な持ち上げや極端な不満は見られません。坂や飲食店不足などの課題は一貫性があり、口コミ間で大きな乖離はありません。統計データとも整合が良く犯罪・事故リスクは都平均並で、情報の信頼性は中と判定できます。サンプルが広範な世帯層をカバーしている点も評価できます。
推奨プロファイル
✓ 向いている人
池袋や新宿・渋谷方面の通勤・通学にも便利な単身〜ファミリー層
都心で交通利便性と静けさを両立したい生活志向の方
長期保有による資産安定や家族の教育・くらしを重視する世帯
✗ 向いていない人
商店街や地元飲食店が多い環境を重視したい方
自転車・車移動中心の生活を重視する方