豊島区南大塚1丁目周辺
口コミ・物件評価レポート
| 対象地点 | 豊島区南大塚1丁目8付近 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩9分 （672m） |
各地域のビッグデータをもとに多角的な視点から分析を行い、当社独自のアルゴリズムにより評価しています。
※本評価は過去のトレンドデータに基づくものであり、将来の数値や地域の評価点を保証するものではありません。
目次
エグゼクティブサマリー
強み
- 新大塚駅まで徒歩9分、池袋や新宿への直通性・山手線への接続良好な立地。
- スーパーまで徒歩約3分、総合病院・小学校も500m圏内。公園も近く日常利便性は高い。
- 平均地価は89.9万円/㎡と区内でもやや高水準。人口増加傾向が続き、資産価値は安定傾向。
弱み
- 徒歩15分圏に大規模公園・大型商業施設は存在しない。池袋等の補完利用を想定。
- 標高は約25m・最大高低差12.4mで坂のあるエリア。自転車移動や高齢者は注意が必要。
- 液状化リスクは『高い』判定。浸水想定（0.5m~3.0m未満）は区内標準のリスク水準。
- 区内最多世帯年収帯は200万円未満と推定され、所得にばらつきがみられる。
- 口コミ上は静かな住環境評価が多いが、買物や娯楽の選択肢はやや限定的な点に注意。
資産性 詳細評価
強み
- 丸ノ内線新大塚駅が徒歩9分、池袋・新宿への直通性が高く通勤利便が優秀。
- 地価は89.9万円/㎡と豊島区内でもやや高水準。都心近接の資産安定性が期待できる。
- 人口は2015〜2020年で+7.4%、2030年推計でも+9.9%増と転入超過。人口成長分野の物件需要もあり。
弱み
- 最大高低差が12.4mと坂道が目立つため、高齢者や自転車移動は体力負担が大きい。
- 徒歩圏に大型商業施設や目立つ商店街がなく、売却や貸出時に訴求力がやや劣る側面も。
- 最多世帯年収帯は200万円未満で、極端な高所得層にはややミスマッチな印象がある。
主要指標
| 公示/基準地価 | 90万円/㎡（豊島-5（2025年地価）現地約500m圏内。） |
|---|---|
| 地価変動率（前年差） | 10.6%（23区内でも高い伸び率（前年比+10.6%）。） |
| 人口増減率（2015→2020） | 7.4%（豊島区南大塚1丁目人口2015→2020増減+7.4%） |
口コミ要旨
都心直通や安定資産性への満足が多い。地価上昇と人口増加がプラス評価だが、生活利便性拡張性に課題も。
教育環境 詳細評価
強み
- 巣鴨小学校まで311m、西巣鴨中学校まで909mと通学距離が現実的かつ安心。
- 保育園や幼稚園、大学など教育施設が徒歩圏内で点在し、両親共働き世帯の送迎負担軽減に寄与。
- 落ち着いた住宅街・子育て面では静かな環境という評価あり。
弱み
- 小学校はブランドリストには該当せず、学校選択制や私立併用等を検討する層も。
- 夜間の人通り減少や駅周辺で治安不安の口コミもあり、見守りの仕組み整備が重要。
- 世帯年収帯が下振れ傾向で教育費負担に格差が発生しやすい。
主要指標
| 小学校 | 巣鴨小学校 徒歩4分（311m） |
|---|---|
| 中学校 | 西巣鴨中学校 徒歩12分（909m） |
| 子育て環境 | あり |
口コミ要旨
教育・保育施設の充足や治安安定が評価。公立学区の特色は限定的だが実用面の満足度は高い。
生活利便性 詳細評価
強み
- スーパーまで243m（徒歩3分）、病院も379m、小公園492mと生活拠点が集約。
- 池袋へ2駅、山手線方面への移動容易。徒歩15分圏に複数路線利用可能。
- コンビニ・スーパーなどの生活インフラが標準以上に整っているという口コミ多数。
弱み
- 徒歩圏に大型ショッピングモールや目立つ商業施設がなく、休日の買い物は近隣大駅（池袋等）頼りとなる。
- 娯楽・外食の充実度はやや低いとの指摘あり。単身者・ファミリー双方に物足りなさ有り。
- 坂道があり、自転車や高齢者の移動負担が生じやすい。
主要指標
| スーパー | サミットストア新大塚千川通り店 徒歩4分（243m） |
|---|---|
| 医療機関（内科） | 東京健生病院 徒歩5分（379m） |
| 公園 | 大塚南公園 徒歩7分（492m） |
| 商店街 | ー |
| 大型商業施設 | ー |
口コミ要旨
日常生活の施設アクセスは良好。買い物・外食・娯楽施設選択肢の幅には課題。
安全性 詳細評価
強み
- 犯罪発生率は区全体で都平均近傍（1.43×都平均）で突出した高リスクはなし。
- 最寄りガソリンスタンドは254m離れ、火災リスクの観点で十分配慮されている。
- 主要活断層は9km先で直近の地震震度想定は6強。地盤情報と合わせて区内標準リスク。
弱み
- 近隣液状化判定は『高い』となっており、旧河川・低位地帯固有の地盤由来リスクがある。
- 浸水深想定は0.5m-3.0m未満に該当。ゲリラ豪雨や水害時の備えは必要。
- セキュリティ面で外国人比率や都会的な人口の流動からくる不安感の口コミも。
主要指標
| 想定最大震度 | 震度6強（深谷断層・綾瀬川断層地震シナリオ推定） |
|---|---|
| 液状化リスク | 液状化の可能性が高いです。 |
| 浸水リスク | 0.5m以上3.0m未満 |
| 最寄り活断層 | ー |
| 犯罪発生率（都平均比） | 1.43倍 |
| 交通事故発生率（都平均比） | 0.91倍 |
口コミ要旨
犯罪・事故統計は区平均範囲。液状化・浸水想定など地盤リスクに注意。口コミはやや不安感も。
口コミまとめ
口コミ一覧
山手線内で池袋や新宿など都心へのアクセスがとても良い。
徒歩圏内に有名小学校や大学があり、保育園や病院も揃っている。
静かな住宅街で車通りが少なく落ち着いて住める。
池袋まで2駅なのに騒がしくなく、子育て中にも住みやすい。
有楽町線・副都心線も使え、都心への通勤に便利。
外国人が多くセキュリティに少し不安がある。
周囲に飲食店が少なく、外食に不便を感じることがある。
スーパーやコンビニの数が少なく、日用品の買い物に限りがある。
娯楽施設や遊び場が少なく、一人暮らしには物足りない印象。
スーパーの選択肢が少なく、自転車や車がないと不便。
住宅街で飲食店や娯楽が少なく、一人暮らしには物足りない印象（ネガティブ）
山手線内で都心アクセスが良く、便利さを感じた（ポジティブ）
子育て中、小さな公園も多く生活がしやすい（ポジティブ）
飲食店が少なく、ファミリーで外食時に選択肢が限られる（ネガティブ）
静かで閑静な住宅街で落ち着いて住める（ポジティブ）
治安が都会的で落ち着かず、安全面に不安を感じた（ネガティブ）
評価者コメント
本エリアの口コミはアクセス性や静かな住環境を評価するものが集まっており、過度な美化や過剰な不満は目立ちません。一方、飲食・商業・娯楽の不足やセキュリティ不安といった声も一定数あり、意外性や矛盾は小規模にとどまっています。地域統計データ（犯罪・事故）とも大筋で整合。全体の情報量・客観性は中程度で、現地実感の補完材料として十分活用できます。
推奨プロファイル
✓ 向いている人
主要駅直通・徒歩圏インフラを重視したい単身〜共働き世帯
子育てと都心型の生活利便性を両立させたいファミリー層
人口成長下で資産安定性を求める実需層
✗ 向いていない人
駅徒歩5分以内・坂道なしの利便性を最優先する方
娯楽・大型商業・飲食を日常的に重視したい層