豊島区南大塚3丁目周辺
口コミ・物件評価レポート
| 対象地点 | 豊島区南大塚３丁目１５付近 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩5分 （347m） |
各地域のビッグデータをもとに多角的な視点から分析を行い、当社独自のアルゴリズムにより評価しています。
※本評価は過去のトレンドデータに基づくものであり、将来の数値や地域の評価点を保証するものではありません。
目次
エグゼクティブサマリー
強み
- 丸ノ内線新大塚駅へ徒歩5分圏、都電利用も可能。池袋・後楽園・銀座方面アクセスに優れる立地。
- スーパー・クリニック・公園が徒歩3〜5分内に集積、夜間営業も多く生活利便性は極めて高水準。
- 地価は109万円/㎡と都内平均を大きく上回り、直近の変動率も+13.1%と上昇傾向。
弱み
- 都心近接だが大型公園の徒歩圏アクセスは乏しいため自然環境重視層は評価に注意。
- 犯罪・交通事故発生率は都平均比で低め。幹線道路沿いは騒音の体感差に注意が必要。
- 教育環境は公立小・中とも通学距離現実的。ブランド校や文教色はやや薄い。
- 車利用メインや専有面積重視の高齢層にはやや不向きな傾向がある。
- 生活利便・アクセス・地価資産性すべてで安定感ある立地特性を持つ。
資産性 詳細評価
強み
- 徒歩5分で丸ノ内線にアクセスでき池袋までは1駅、都心業務・生活両面で強い利便性を持つ。
- 直近地価は109万円/㎡で都内平均を上回り、前年比+13.1%と高い上昇率を記録。
- マンション㎡単価は5,180〜8,990千円で実需層向け価格帯。流動性・資産保全力も安定。
弱み
- 最頻世帯年収は200万円未満と、エリア全体の資産層集積度はやや弱い。
- 大型商業施設や大規模公園が徒歩圏に無く、広義のブランド性には欠ける。
- 幹線道路沿い区画は騒音・排ガスリスクがあり、中古取引価格にも影響の懸念。
主要指標
| 公示地価（最新） | 109万円/㎡（豊島5-3地点/2025年/直線約500m圏） |
|---|---|
| 直近地価変動率 | 13.1%（直近1年/豊島5-3地点。） |
| 人口増減率（2015→2020） | 4.6%（町丁目単位/実績） |
口コミ要旨
地価・立地評価へ期待の声が多い反面、騒音や所得層・自然環境への冷静な指摘も散見。実需重視な安定評価が主流。
教育環境 詳細評価
強み
- 朋有小555m、西巣鴨中224mで通学距離が現実的。
- 子供医療費無料等、行政の教育サポート制度が利用しやすい。
- 保育園・幼児向け施設が500m圏複数あり、送迎利便性に優れる。
弱み
- 特筆すべきブランド校や文教エリアとしての特徴は薄い。
- 通学路で往来の多い道路横断区間が含まれる。
- 夜間・休日の街路灯・見守り体制は必ず現地で確認必要。
主要指標
| 小学校 | 朋有小学校 徒歩7分（555m） |
|---|---|
| 中学校 | 西巣鴨中学校 徒歩3分（224m） |
| 子育て環境 | 良好 |
口コミ要旨
教育環境として通学・行政利便の実用評価が大半。文教色や特色校は乏しく、実用＋行政サービス型。
生活利便性 詳細評価
強み
- スーパー（203m）、医療（67m）、公園（285m）が徒歩3〜5分圏に集積。
- 夜間営業スーパー・コンビニ複数で生活利便性が非常に高い。
- 最寄2路線（丸ノ内線・都電）に加え池袋徒歩圏で広域移動も便利。
弱み
- 徒歩圏内に大型商業施設・ショッピングモールはなく休日の買物は電車利用が前提。
- 自然・公園面積は都心標準レベルで緑地志向層には物足りない。
- 駅から物件まで幹線道路横断が必要な区画あり交通量に注意。
主要指標
| スーパー | マルエツプチ新大塚店 徒歩3分（203m） |
|---|---|
| 医療機関（内科） | Clinic U 徒歩1分（67m） |
| 公園 | 南大塚二児童遊園 徒歩4分（285m） |
| 商店街 | ー |
| 大型商業施設 | アトレヴィ大塚 |
口コミ要旨
徒歩圏のスーパー・医療の便利さと交通アクセスの高さが好評。自然や大型商業の不足が課題。
安全性 詳細評価
強み
- 液状化・洪水のリスク無し。標高高く防災観点で安定感。
- 犯罪発生・交通事故とも都平均比で低やや低水準（事故比率0.91、犯罪1.43）。
- ガソリンスタンドも最寄382mと距離が十分とれている。
弱み
- 道路沿い区画は騒音・排ガスの影響を受けやすい。
- 最頻年収帯が200万円未満と、治安と経済水準の社会属性バランスに注意。
- 主要幹線道路が区画に接近、歩行・自転車事故リスクは現地要確認。
主要指標
| 想定最大震度 | 震度６強（地震予測データ） |
|---|---|
| 液状化リスク | ありません |
| 洪水リスク | － |
| 最寄活断層 | ー |
| 犯罪発生率（都平均比） | 1.43倍 |
| 交通事故発生率（都平均比） | 0.91倍 |
口コミ要旨
防災リスクの低さ・見守り体制・事故発生低水準に安心感。沿道騒音や社会属性は個人要見極め。
口コミまとめ
口コミ一覧
池袋まで2駅で歩ける上、静かで子育てしやすい雰囲気。
有楽町線・副都心線への乗り換えも容易で交通利便性が高い。
深夜まで営業するスーパーがあり、買物に困ることがほぼない。
コンビニが多く、終電も遅くまで運行していて便利。
防災対策や地域の見守り活動がしっかりしていて安心。
幹線道路沿いは騒音がかなり気になることもある。
スーパーの選択肢が少ないと感じることがある。
チェーン店が多く、個人店はやや入りにくい雰囲気。
路上喫煙やゴミのポイ捨てなどマナーの悪い人も見かける。
自然が少なく緑の乏しさを感じる場合がある。
コンビニ多く終電遅くまであり便利
池袋まで近く子育てしやすい
子供医療費無料など行政サービス充実
防災対策や見守りがしっかりしている
評価者コメント
口コミ全体は交通・買物など日常利便性への期待値が高く、行政サービスへの評価も目立つ。過度な絶賛や極端な不満は少ない一方、騒音や緑の少なさ等の弱点指摘も繰り返し見られ、バランスの良い声が中心。口コミ間に大きな矛盾はなく、事故や犯罪など統計データとも趨勢は一致。信頼性は『中』と判断できる。
推奨プロファイル
✓ 向いている人
都心アクセスと生活利便性重視の単身・DINKs・共働き世帯
徒歩移動中心で車を使わないファミリーやシニア層
住環境安定と資産保全を両立したい中長期実需層
✗ 向いていない人
自然や大型公園隣接・静寂環境を最重視する層
車利用を前提に日常生活する高齢層や郊外志向世帯