豊島区上池袋4丁目周辺
口コミ・物件評価レポート
| 対象地点 | 豊島区上池袋４丁目８付近 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 東武東上線 「北池袋」駅 徒歩7分 （548m） |
各地域のビッグデータをもとに多角的な視点から分析を行い、当社独自のアルゴリズムにより評価しています。
※本評価は過去のトレンドデータに基づくものであり、将来の数値や地域の評価点を保証するものではありません。
目次
エグゼクティブサマリー
強み
- 北池袋駅（東武東上線）まで徒歩約7分の立地で都心アクセスが良好。地価は122万円/㎡で近隣平均を上回る。
- 買い物や医療施設が徒歩5分圏に集積。日常的な利便性が極めて高いと評価されるエリア。
- 周辺は標高27.8mで水害リスクは低いが、液状化の可能性『高い』判定・緑や自然がやや少ない点に注意。
弱み
- 利用可能路線は東武東上線のみで、JR・地下鉄等へのアクセスはやや不便。
- 商業施設・飲食店に強みがある反面、自然環境や緑地率は低めの水準。
- 子育て評価・教育環境は平均的だが、緑地不足や進学校へのブランド力は限定的。
- 治安スコアは都平均近辺だが、実体感含め若干不安の声あり。
- 液状化リスクは相対的に高い判定。地震・水害対策を十分に検討すべき。
資産性 詳細評価
強み
- 地価は1,220,000円/㎡と豊島区平均より高く、安定性・資産保全性に優れる。
- 北池袋駅まで徒歩約7分と都心アクセスに強み。池袋までは電車約3分圏。
- 人口は2020年から2030年にかけて+3.8%増加予測と、居住需要が堅調。
弱み
- 利用可能路線が東武東上線のみでJRや地下鉄の直近アクセスは限定的。
- マンション実勢㎡単価データが充分に取得できず、出口価格の精緻な見通しはつけづらい。
- 最多世帯年収帯は300～400万円未満で高級住宅志向の層とは乖離がある。
主要指標
| 公示/基準地価 | 122万円/㎡（豊島5-13地点（2025年）） |
|---|---|
| 地価変動率（前年差） | 15.1%（豊島5-13地点の対前年変動率） |
| 人口増減率（2015→2020） | 2%（2020年国勢調査、上池袋4丁目） |
口コミ要旨
資産性は高い地価やアクセス評価で安定。ブランド性や超高所得層向きではないが現実的な堅調さが評価の中心。
教育環境 詳細評価
強み
- 池袋第一小学校まで443m・池袋中学校まで776mで通学距離が近く安全性にも配慮しやすい。
- 徒歩圏に複数の幼稚園・保育施設があり、送迎時の利便性が高い。
- 人口増加傾向と都市部の通学環境が両立。主要施設のバリアフリー化も進む。
弱み
- 有名ブランド校の学区ではなく、教育熱心層や中学受験志向にとっては強みが乏しい。
- 口コミ評価は3.4～3.5程度と平均水準。進学先や教育設備の充実度は高評価ではない。
- 周囲に自然・緑地が少なく、実体験に基づく“子育てしやすさ”の定性的指摘も弱め。
主要指標
| 小学校 | 池袋第一小学校 徒歩6分（443m） |
|---|---|
| 中学校 | 池袋中学校 徒歩10分（776m） |
| 子育て環境 | 平均的 |
口コミ要旨
学校距離や施設数には安心感あり。教育内容や子育て満足度はやや平均的という評価が目立つ。
生活利便性 詳細評価
強み
- スーパーやコンビニが徒歩5分圏に複数あり、日々の買い物効率が極めて高い。
- クリニックが徒歩1分圏内で医療アクセスも優良。急病時にも安心のロケーション。
- 最寄り公園235mと公共施設近接。徒歩生活を重視する世帯に使い勝手が良い配置。
弱み
- 緑地や自然の多さについては口コミ評価が低め。自然環境重視のニーズには向かない。
- 大型ショッピングモールや商店街の目立つ存在は確認できず、休日の娯楽や買いだめには非対応。
- 自動車利用者の利便性は低く、駐車場や道路状況の課題も指摘される。
主要指標
| スーパー | まいばすけっと滝野川７丁目店 徒歩4分（312m） |
|---|---|
| 医療機関（内科） | 北池袋 許クリニック 徒歩1分（46m） |
| 公園 | 上池袋くすのき公園 徒歩3分（235m） |
| 商店街 | ー |
| 大型商業施設 | ー |
口コミ要旨
日々の生活利便についての評価が高い。買い物や医療アクセスの強みが支持理由。
安全性 詳細評価
強み
- 標高27.8m、洪水想定0.5m未満と都心部としては水害リスクが低い立地。
- ガソリンスタンドまで184mと災害時のエネルギー確保体制もある程度備わる。
- 犯罪発生率・交通事故率は都平均付近に収まっており、大きな突出は見られない。
弱み
- 液状化リスクは『高い』評価で、防災性能や建物の耐震設計に注意が必要。
- 近隣の活断層まで8kmと比較的近く、首都直下地震時の最大震度も6強想定。
- 治安・夜間環境について安心感はやや弱く、交通量や治安面への細かな配慮が必要。
主要指標
| 想定最大震度 | 6強（深谷断層・綾瀬川断層影響） |
|---|---|
| 液状化リスク | 液状化の可能性が高いです。 |
| 浸水リスク | 0.0m以上0.5m未満 |
| 最寄り活断層 | ー |
| 犯罪発生率（都平均比） | 1.43倍 |
| 交通事故発生率（都平均比） | 0.91倍 |
口コミ要旨
安全性は平均水準だが、液状化・震度リスクや治安面での注意も必要。都心生活の標準レベル。
口コミまとめ
口コミ一覧
買い物がしやすく、買い物の便利さ評価が4.40と高い
電車・バスの便利さが4.34と高評価で交通の利便性が良好
コンビニが多く終電も遅くまであり便利
深夜まで営業するスーパーがあり買い物に便利
交通の利便性が4.5と非常に高く移動が快適
子育て・教育評価は3.40とやや物足りない感
自然の評価が3.67と緑や自然には乏しい
自然の多さは2.5と低めで緑に乏しい印象
治安の良さ評価は3.4で安心とは言い切れない
医療施設はあるが総合病院等は少ないとの意見も
コンビニや交通が便利で一人暮らし向き
子育てしやすさはあるが緑や自然が少なくファミリーは物足りない
スーパーが近く買い物に便利で高齢者にも適する
評価者コメント
口コミ全体は利便性の高さやアクセスの良さを評価する内容が多く見られ、都市型立地の強みが明確に出ています。一方で自然環境や治安、教育面にやや不満を感じる声が一定層存在します。過度な持ち上げや過剰な不満はなく、ポジ・ネガの主張に矛盾は少ないです。各種統計データ（交通／買物／犯罪発生率）とも大きな齟齬は見当たらず、信頼性は中程度と判定できます。
推奨プロファイル
✓ 向いている人
徒歩5〜7分圏内で生活インフラを重視したい単身・高齢世帯
都心通勤のサラリーマンや共働き世帯（東上線利用）
医療・商業アクセス重視の都市型住宅志向層
✗ 向いていない人
緑や自然、子育て環境にこだわるファミリー層
大型商業施設を徒歩圏で日常利用したい人