豊島区上池袋4丁目周辺
口コミ・物件評価レポート
| 対象地点 | 豊島区上池袋４丁目３付近 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 東武東上線 「北池袋」駅 徒歩7分 （522m） |
各地域のビッグデータをもとに多角的な視点から分析を行い、当社独自のアルゴリズムにより評価しています。
※本評価は過去のトレンドデータに基づくものであり、将来の数値や地域の評価点を保証するものではありません。
目次
エグゼクティブサマリー
強み
- 北池袋駅まで徒歩7分、池袋・板橋への移動も容易で通勤や都心アクセスに強み。
- スーパー・医療機関が徒歩5分圏に集中、生活利便性が高く一人暮らし・シニアも安心。
- 地価1,220千円/㎡と都内でも高水準、周辺の人口も堅調に増加傾向を示し安定感がある。
弱み
- 徒歩15分圏内は東武東上線のみ利用可。山手線や複数路線利用を希望する場合は要考慮。
- 大規模公園は徒歩圏に存在せず、緑や余暇の充実度は限定的（公園は小規模が中心）。
- 「近隣商業地域」に該当し、用途の自由度が高い一方で周囲の商業施設や交通量には注意。
- 最頻世帯年収帯は300～400万円未満。超高所得層の集積は薄いエリア構成。
- 治安や夜道の暗さに関する指摘も一部あり、夜間の帰宅時には安全面の確認を推奨。
資産性 詳細評価
強み
- 地価は1,220千円/㎡と豊島区でも高水準で、首都圏全体でも資産保全性が意識できる立地。
- 北池袋駅まで徒歩7分・池袋へのアクセスも容易で路線価値と流動性が高い。
- 地価上昇率15.1%（前年比）と堅調な推移を示し、人口も増加傾向が続く。
弱み
- 徒歩15分圏が東武東上線のみで複数路線利用できず、都心アクセス地域としては弱み。
- 用途地域が「近隣商業地域」で商業施設・交通量が多く、静穏性やブランド価値は限定的。
- 最頻世帯年収帯は300～400万円未満で高所得層集積やブランド性の地勢は乏しい。
主要指標
| 公示/基準地価 | 122万円/㎡（豊島5-13地点を参照） |
|---|---|
| 地価変動率（前年差） | 15.1%（直近1年変動率、豊島5-13地点） |
| 人口増減率（2015→2020） | 2%（豊島区2020年国勢調査データに基づく） |
口コミ要旨
資産性に関しては駅近・高地価が高評価で、資産安定に向いた立地の口コミが多い。都心近郊の安定資産として意識される傾向。
教育環境 詳細評価
強み
- 池袋第一小学校まで456m・徒歩約6分、池袋中学校へも徒歩751mで通学負担が小さい。
- 駅周辺及び区内に教育施設・医療機関が集積し、基礎的な学童サービスへのアクセスが良好。
- 区施設・図書館も比較的近く、日常的な学習・読書環境の整備が進んでいる。
弱み
- 学区校はブランド系有名校リストには該当しないため、進学校志向には不足感。
- 保育園・幼稚園距離データ不明で、幼児・低学年層の利用便は不明確。
- 進学実績や進路支援情報は公的データ上、平均的レベルとなっている。
主要指標
| 小学校 | 池袋第一小学校 徒歩6分（456m） |
|---|---|
| 中学校 | 池袋中学校 徒歩10分（751m） |
| 子育て環境 | ー |
口コミ要旨
教育環境は「平均的」「普通」といった口コミが多く、安心感はあるが突出した学力向上等の魅力は薄い。
生活利便性 詳細評価
強み
- まいばすけっと（スーパー）まで326m、北池袋許クリニック（内科）まで20mと生活拠点が近い。
- 池袋・板橋へも徒歩圏または1駅利用で容易にアクセスでき、都市型利便性が高い。
- 駅中心にコンビニ・スーパー・ドラッグストアが集中し、単身・高齢層にもおすすめ。
弱み
- 大型商業モール（GMS）は周辺に乏しく、家電・家具等の購入は池袋本町など広域商業依存が前提。
- 駅前や幹線道路付近以外は生活利便性や選択肢にやや差が出る区画も存在。
- 公園・自然環境は小規模中心で、余暇・レクリエーション環境は限定的。
主要指標
| スーパー | まいばすけっと北池袋駅東店 徒歩5分（326m） |
|---|---|
| 医療機関（内科） | 北池袋 許クリニック 徒歩1分（20m） |
| 公園 | 上池袋くすのき公園 徒歩3分（210m） |
| 商店街 | ー |
| 大型商業施設 | ー |
口コミ要旨
生活利便の口コミでは、交通や買い物の便利さに高い満足感。自然や大型商業への不足も指摘されるが利便軸では高評価。
安全性 詳細評価
強み
- 交通事故発生率は都平均（20.54/22.55）を下回り、統計上は事故リスクがやや低い。
- 液状化リスクなし・洪水リスクも0.5m未満と災害リスクは首都圏内で相対的に低い。
- 最寄活断層までは8kmと一定距離があり、首都直下型のリスク分散効果が期待できる。
弱み
- 犯罪発生率は都平均を上回る（32.8/22.89→1.43）、特に夜間安全評価がやや低い。
- 主要道路や雑多な商業施設集積エリアは夜間の治安・人通りが懸念点になる。
- 最大想定震度は震度6強とされており、建物の耐震・防災対策が求められる。
主要指標
| 想定最大震度 | 震度6強（直下型地震想定値） |
|---|---|
| 液状化リスク | ありません |
| 浸水リスク | 0.0m以上0.5m未満 |
| 最寄り活断層 | ー |
| 犯罪発生率（都平均比） | 1.43倍 |
| 交通事故発生率（都平均比） | 0.91倍 |
口コミ要旨
安全性の口コミは事故リスクの低さや利便性が評価される一方、夜道の暗さや治安に対する注意喚起も多い。
口コミまとめ
口コミ一覧
池袋まで2駅で歩ける距離にも関わらず、騒がしくなく生活がしやすい。
コンビニの数が多く、終電が遅くまであるのが安心。
深夜まで営業するスーパーがあり買い物に便利。
電車・バスの便利さが高評価、都心への移動が容易。
豊島区は医療機関が徒歩や自転車でアクセスしやすい距離に揃っている。
治安評価はやや低く、夜間の一人歩きが心配という声も。
自然の多さは低評価、緑が少ないとの指摘あり。
買い物施設はあるが大規模な商業施設は少ないと感じる人も。
スーパーは駅前中心で、自転車や車がないと選択肢が少ない。
車の便利さは低く、パーキングが少なく不便との声あり。
夜の道路が暗く、一人歩きには少し怖いという声も。
スーパーは駅前中心で、自転車や車がないと選択肢が少ない。
深夜まで営業するスーパーがあり買い物に便利。
評価者コメント
口コミ全体は利便性重視の評価に終始しており、交通や買い物施設の充実にポジティブな言及が多い。過度な称賛や極端な低評価は少なく、自然や夜間治安の懸念など弱点もバランス良く指摘されている。口コミ間で方向性の矛盾はほとんどなく、統計データ（犯罪・事故率）とも整合性が高い内容。全体として信頼性は中～高と評価できる。
推奨プロファイル
✓ 向いている人
都心アクセスと生活利便性を重視した単身世帯や高齢者
基本的な教育・医療施設が近いことを大切にするファミリー
池袋・板橋等ターミナルを利用したい通勤・通学者
✗ 向いていない人
自然環境や大型公園を重視する人
複数路線・地下鉄利用を必須とする人