豊島区上池袋1丁目周辺
口コミ・物件評価レポート
| 対象地点 | 豊島区上池袋１丁目３５付近 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 都電荒川線 「巣鴨新田」駅 徒歩6分 （439m） |
各地域のビッグデータをもとに多角的な視点から分析を行い、当社独自のアルゴリズムにより評価しています。
※本評価は過去のトレンドデータに基づくものであり、将来の数値や地域の評価点を保証するものではありません。
目次
エグゼクティブサマリー
強み
- 2路線利用可（都電荒川線・山手線大塚駅へ徒歩10分弱）。池袋・上野方面など都心アクセス良好。
- 日常利便性高く、スーパー・内科・公園いずれも徒歩5分以内。ファミリーやシニア層にも適した配置。
- 土地価格は約70万円/㎡・前年比+9.8%と地価上昇基調。治安と交通事故統計は区平均比で概ね標準水準。
弱み
- 大型公園（4ha以上）は近隣にないため、広域の緑地・遊具を求める場合は移動手段を検討。
- 最多世帯年収帯は200万円未満で単身・賃貸系世帯が多い。高所得層の比率はやや低め。
- 幹線道路沿いでは騒音や衛生・振動に体感差が出やすいため、住戸方位や現地騒音の確認推奨。
- マンション取引実績が少なく、価格情報は周辺平均を参考とした推定値または空欄となる可能性あり。
- 駅徒歩時間や口コミ評点は概算・平均を参照しつつ現地の状況次第で体感が異なる場合がある。
資産性 詳細評価
強み
- 山手線大塚駅徒歩10分弱・都電荒川線駅まで約6分と2路線利用可で都心アクセスが容易。
- 地価は695,000円/㎡で直近前年比+9.8%と上昇基調、豊島区内でも中上位の水準。
- 人口増加率は+2.9%（2015-2020年）、人口流入が堅調で賃貸需要も維持されやすい立地。
弱み
- 最寄駅（荒川線）は生活利用向きだが乗換えを要するため、山手線まで徒歩10分必要。
- 最多世帯年収帯が200万円未満と、単身・賃貸系世帯が多く高所得層の集積度は高くない。
- 大型商業施設やブランド性のある住宅エリアとは言い難く、資産価格上昇の上限には蓋が存在。
主要指標
| 公示/基準地価 | 70万円/㎡（豊島-14（住居地域）2025年実勢値） |
|---|---|
| 地価変動率（前年差） | 9.8%（豊島-14直近1年+9.8%変動） |
| 人口増減率（2015→2020） | 2.9%（豊島区上池袋1丁目周辺2020年国勢調査比） |
口コミ要旨
利便性・交通アクセス・地価安定に関する好評が多い。騒音やブランド感の不足は投資対象として限定的だが、実需には安心感。
教育環境 詳細評価
強み
- 豊成小学校216m、巣鴨北中学校1,100mと通学に安心な距離感。
- 公園・公共施設が近接しており、子育てファミリーへの生活動線が良好。
- 治安対策の地域活動や夜間のパトロール頻度が高く、保護者の安心材料となる。
弱み
- 有名ブランド校の学区ではなく、学校の特色には控えめな印象。
- 最多世帯年収帯が200万円未満で教育費余裕に不安あり。
- 夜間の飲食施設や商店街人通りが少なく、塾帰り児童の安全面には注意が必要。
主要指標
| 小学校 | 豊成小学校 徒歩3分（216m） |
|---|---|
| 中学校 | 巣鴨北中学校 徒歩14分（1100m） |
| 子育て環境 | 普通 |
口コミ要旨
学校や公園近接でファミリー向け。ブランド性や突出した教育環境は控えめだが、日常子育ての安心感は平均以上。
生活利便性 詳細評価
強み
- スーパー・公園・内科クリニックいずれも徒歩5分圏、日々の「近さ」が最大の強み。
- 池袋駅へ2駅、山手線利用圏という都心アクセスの便利さとの両立。
- 地域イベントや商店・生活施設密度が高く、単身・ファミリー両面で使い勝手良好。
弱み
- 大型ショッピングモールや家電量販などの広域商業施設はやや遠く不便。
- 飲食店はチェーン中心、個人経営店や多様性は少なめ。
- 坂が多く、雨天や高齢者・ベビーカー利用時は一部住戸で動線に注意が必要。
主要指標
| スーパー | ピーコックストア上池袋店 徒歩3分（176m） |
|---|---|
| 医療機関（内科） | せきや内科クリニック 徒歩2分（87m） |
| 公園 | 西巣鴨公園 徒歩4分（262m） |
| 商店街 | 推定：上池袋商栄会または周辺生活商店 徒歩5分（400m） |
| 大型商業施設 | 該当なし |
口コミ要旨
買い物・医療・公園までの距離評価が高い。大型商業や飲食多様性の不足はネガティブ要因。普段使い重視で平均以上。
安全性 詳細評価
強み
- 液状化リスクは地質・行政評価ともに「ありません」と判定、地盤の安定感高い。
- 洪水リスクも最大0.0m以上0.5m未満で浸水可能性は東京都心部の中でも低水準。
- 交通事故発生率（人口10,000人あたり20.54件）は都平均より低く、歩行者の安全感も。
弱み
- 犯罪発生率（10,000人あたり32.8件）は都平均の1.43倍とやや高め、夜間人通りの薄さに一部注意。
- 幹線道路沿いの音・空気質・衛生については区画により体感差あり、現地確認が必須。
- 震度6強エリアで地震リスクには平時からの備えが求められる。最大震度想定を意識した耐震性確保も重要。
主要指標
| 想定最大震度 | 震度6強（深谷断層等（首都直下想定）） |
|---|---|
| 液状化リスク | ありません |
| 浸水リスク | 0.0m以上0.5m未満 |
| 最寄り活断層 | ー |
| 犯罪発生率（都平均比） | 1.43倍 |
| 交通事故発生率（都平均比） | 0.91倍 |
口コミ要旨
治安・交通事故は区平均並。一部区画は騒音・衛生課題も。液状化や水害は安心材料で全体的に標準的。
口コミまとめ
口コミ一覧
池袋まで2駅で行けて静かで生活しやすい。子育て中にも安心感がある。
買い物と電車・バスの便利さが高評価（買い物4.40、交通4.34）。
総合病院や内科外科の医療施設が徒歩圏に揃っている。
公園や公共施設が整い、子育てしやすい環境。
治安対策として夜間に見回りがあり、安心して暮らせる。
スーパーは駅前のライフがメインで、自転車や車がないと選択肢が少ない。
飲食店が少なく、特に個人経営店はほとんどない印象。
幹線道路沿いは騒音があり、静けさに欠ける場所もある。
ゴミ出しが雑で、街の衛生面が気になる。
都会らしく、落ち着かない印象を受けたことがある。
幹線道路の騒音や衛生面が気になる
子育てしやすい公園や施設が整っている
夜間の見回りで安心感がある
評価者コメント
口コミは比較的近年のもので内容に一貫性があり、生活利便や子育て環境への評価が目立つ。極端な賛否は少なく、実用志向・現実的な声が主流。特筆する矛盾もなく、騒音・飲食・買い物に関する課題指摘も統計・地理面の現実と整合している。情報の網羅性と統計補強性から信頼性は中〜高と評価できる。
推奨プロファイル
✓ 向いている人
都心直通・池袋圏内へのアクセスを重視する共働き世帯や単身者
スーパー・医療・公園など日常利便性を重視する子育てファミリー
地価安定・賃貸需要重視の長期保有・資産志向の実需層
✗ 向いていない人
高所得層やハイグレード志向の住宅購入層（ブランド感・高所得層集積度が低い）
徒歩5分以内の駅近物件を絶対条件とする人
公園や緑地の充実・大型ショッピング施設近接を重視する層