調布市東つつじケ丘2丁目周辺
口コミ・物件評価レポート
| 対象地点 | 調布市東つつじケ丘２丁目３５付近 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 京王京王線 「つつじヶ丘」駅 徒歩7分 （496m） |
各地域のビッグデータをもとに多角的な視点から分析を行い、当社独自のアルゴリズムにより評価しています。
※本評価は過去のトレンドデータに基づくものであり、将来の数値や地域の評価点を保証するものではありません。
目次
エグゼクティブサマリー
強み
- 最寄りつつじヶ丘駅は徒歩約7分。新宿21分の急行停車駅で、通勤・通学アクセスの良さが魅力。
- 静かな第1種低層住居専用地域内で公園や医療も徒歩圏。ファミリー・単身とも落ち着きある住宅地環境。
- 地価4.1万円/㎡、人口増加率＋6.7%と安定。液状化・洪水はほとんど懸念なく、安全性も高水準。
弱み
- 大規模商業施設や広域公園は2km圏内に乏しく、日常生活施設は徒歩圏だが週末の遠出が前提。
- 坂道や狭い道の箇所があり、自転車・ベビーカー・徒歩移動では一部負担に感じやすい。
- 保育施設は待機児童問題が指摘されており、幼児期の両立世帯は送迎計画に注意が必要。
- 平均年収水準は約540万円台・最多帯は200万円未満で、低〜中所得層中心。
- 都心マンションレベルの高級商業・カフェ多様性は望みにくい。
資産性 詳細評価
強み
- 京王線急行停車つつじヶ丘駅が徒歩7分圏で新宿通勤21分、実需目線で流動性の高い立地。
- 地価は41.2万円/㎡で過去1年+4.6%。人口も6.7%増加しており、地域の基礎的需要は堅調。
- 第1種低層住居専用地域に立地し、環境への信頼感と安定した資産保有ニーズに強い。
弱み
- 平均年収539万円、最多世帯年収帯200万円未満と高額物件の出口戦略は慎重さが必要。
- 駅徒歩7分は好条件だが、より駅近/乗換利便重視の物件と差別化は限定的。
- 大型商業施設や大規模公園がなく、資産性のブランド評価にはやや欠ける側面がある。
主要指標
| 公示地価（調布-25） | 41万円/㎡（2025年1月時点地点（調布-25）実測値。） |
|---|---|
| 地価変動率 | 4.6%（2024→2025年の調布-25地点変化率。） |
| 人口増減率（2015→2020） | 6.7%（2015→2020年に+6.7%。） |
口コミ要旨
資産性能は駅距離と地価安定が評価される一方、低価格帯核の需給構造や非ブランド化が指摘される。
教育環境 詳細評価
強み
- 滝坂小学校（718m・徒歩9分）、第四中学校（536m・徒歩7分）で通学距離が現実的。
- 静かな低層住宅地環境で交通量や治安リスクが低い。ファミリー層比率も高い。
- 近隣に保育園・公園も点在しており、日常の子育て動線が短い。
弱み
- 市や駅周辺で保育園待機児童の声がみられ、共働き層の保活は難航しやすい。
- 小学校区は有名校には該当せず、学区ブランド性は標準クラス。
- 学習塾や習い事の選択肢は都心エリアに比べると限定的。
主要指標
| 小学校 | 滝坂小学校 徒歩9分（718m） |
|---|---|
| 中学校 | 第四中学校 徒歩7分（536m） |
| 子育て環境 | 普通 |
口コミ要旨
子育て・通学距離・治安への評価は高いが、保活難・学区ブランド非該当への指摘も目立つ。
生活利便性 詳細評価
強み
- 駅7分、スーパー約547m徒歩圏。病院や公園も250m前後にあり生活施設が密集。
- 駅ビルや商店街で日常の買い物がほぼ完結できる構造。
- 新宿/都心への直通アクセスや急行停車による休日外出も容易。
弱み
- 大型商業施設・モールは近隣にほぼないため家電・家具・趣味の買い物は鉄道移動が必要。
- 坂道・狭い道など徒歩や自転車移動の負荷を感じやすい環境。
- 夜間や南側エリアは暗い場所もあり、利便と安心のバランスに注意がいる。
主要指標
| スーパー | オオゼキつつじヶ丘店 徒歩7分（547m） |
|---|---|
| 医療機関（内科） | 東京さつきホスピタル 徒歩3分（172m） |
| 公園 | 第１仲よし広場 徒歩3分（170m） |
| 商店街 | ー |
| 大型商業施設 | ー |
口コミ要旨
通勤・日常買い物は便利だが大型商業や夜間店舗多様性は限定的。坂や移動負荷には意見が割れる。
安全性 詳細評価
強み
- 液状化・洪水想定『なし』。地盤・標高いずれも安全で災害リスクは極めて低い。
- 犯罪発生率19.83/万人、都比0.87で安全性高い。交番も駅前に立地。
- 交通事故発生率0.98と抑制傾向。学区や公園周辺での見守り環境もまとまっている。
弱み
- 駅周辺や踏切/車道部などは交通量・信号待ち・混雑のストレスも存在。
- 南側・夜間人口希薄エリアは一部暗さがあるため、防犯灯巡回・戸締り意識も必要。
- 近隣に活断層（立川断層帯12km）があり、地震リスクゼロではない。
主要指標
| 最大想定震度 | 震度6弱（主に立川・綾瀬川断層などを震源としたリスク。） |
|---|---|
| 液状化リスク | ありません |
| 洪水リスク | － |
| 最寄り活断層 | ー |
| 犯罪発生率（都平均比） | 0.87倍 |
| 交通事故発生率（都平均比） | 0.98倍 |
口コミ要旨
治安・災害安全両面で高評価。夜間や道路環境の一部には注意書きが添えられる。
口コミまとめ
口コミ一覧
新宿まで急行で20分ほど通勤できて利便性が高い。
駅前に交番があり夜でも安心感がある。
駅前にオオゼキがあり生鮮食品が豊富で買い物が楽しい。
自然あふれる緑の多い公園が近く、子どもと過ごしやすい。
静かな住宅街でファミリー層が多く落ち着いた雰囲気。
道幅が狭く坂道も多いため、歩きにくい箇所がある。
踏切の信号待ちが長く、車の移動には不便に感じることがある。
チェーン店が多く、夜ご飯の選択肢に飽きることもある。
南側は商業施設が少なく、夜間は暗く感じる場所もある。
共働き世帯では保育所の待機児童が多く、保活が厳しいと感じる。
駅ビルに施設が揃っており生活に便利で単身者にも向いている。
緑豊かな公園や静かな住宅環境で子育てファミリーに適している。
夜道も明るく交番も近いので高齢者にも安心な環境。
評価者コメント
口コミ全体は身近な実感ベースの具体的な意見・生活イメージを中心に構成されており、過度な持ち上げや極端な不満表現はほとんど見られません。各カテゴリ間に評価の矛盾も認められず、交通・治安・施設利便など主要データとも整合性が取れています。ネガティブ評価は限定的で、総合的な信頼性は高いとみなせます。
推奨プロファイル
✓ 向いている人
新宿・渋谷方面への通勤便利さを重視する共働き・単身世帯
静かな住環境で子育てしたいファミリー世帯
地盤・災害安全性を最重視する層
✗ 向いていない人
商業多様性・大型モールが徒歩圏に必須な方
駅徒歩3分以内の最至近利便を追求する層
自転車日常使い中心・ベビーカー頻用の世帯