西東京市東町4丁目周辺
口コミ・物件評価レポート
| 対象地点 | 西東京市東町4丁目4付近 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 西武池袋線 「保谷」駅 徒歩8分 （626m） |
各地域のビッグデータをもとに多角的な視点から分析を行い、当社独自のアルゴリズムにより評価しています。
※本評価は過去のトレンドデータに基づくものであり、将来の数値や地域の評価点を保証するものではありません。
目次
エグゼクティブサマリー
強み
- 保谷駅から徒歩8分のアクセス、主要都心駅（池袋）まで乗り換え不要。穏やかで落ち着いた住宅街。
- 文理台公園をはじめ緑地が多く、駅前西友やスーパーも徒歩圏で買い物利便に優れる。
- 液状化・浸水・犯罪発生率がいずれも非常に低い。静かな環境と防災性が両立したエリア。
弱み
- 最寄り路線は西武池袋線のみで、複線需要や都心直結利便は一部制限あり。
- 低層住宅専用地域のため建築制限が厳しく、街並みと住環境の安定性が高い半面、商業施設は限定的。
- 駅北側や幹線道路を離れると店舗・飲食店がやや不足し、再開発途上の印象も残る。
- 道路幅が狭く住宅街の交通量には注意。車利用時は現地下見推奨。
- 最多世帯年収帯は200万〜300万円未満で、所得層は全国平均〜やや下の分布。
資産性 詳細評価
強み
- 地価は335,000円/㎡と都心部に比較して割安だが、直近1年で+4.4%と安定した上昇傾向。
- 戸建住宅地のエリアで築年に左右されにくい、土地資産としての保全性が高い。
- 主要都心（池袋）まで乗換不要、駅徒歩8分圏で立地の実用価値は十分に高い。
弱み
- ブランド性や駅周辺の集積力、駅力は区内や都心一等地と比べて見劣りする。
- 物件供給量は安定しているが、収益や流動性観点で特段の強みがあるわけではない。
- 最多世帯年収帯は200〜300万円未満で、資産価値を押し上げる所得分布ではない。
主要指標
| 公示地価 | 34万円/㎡（西東京-8（住居地域）2025年基準地。） |
|---|---|
| 公示地価変動率 | 4.4%（2025年基準地：対前年＋4.4%。） |
| 人口増減率（2015→2020） | 4.6%（2020年時点の住民基本台帳データ。） |
口コミ要旨
資産性は暮らしやすさや立地安定性が強調される一方、商業規模や駅ブランドの弱さが挙げられている。
教育環境 詳細評価
強み
- 学区校（東小学校・明保中学校）はともに徒歩10分以内で通学安全性が高い。
- 保育園や公園など子育て資源が豊富にそろい、ファミリー向けの環境。
- 犯罪件数・交通事故が都平均より低く、保護者にとっても安心材料。
弱み
- 有名校・ブランド校の学区ではなく、学校選択制や私立受験による補完も重要となる。
- 学習塾や高等教育機関は駅前に限定され、特化型の進学支援環境は限定的。
- 駅からの帰宅導線が住宅街のため照明や交通安全面の現地確認が必要。
主要指標
| 小学校 | 東小学校 徒歩8分（609m） |
|---|---|
| 中学校 | 明保中学校 徒歩9分（649m） |
| 子育て環境 | 良好 |
口コミ要旨
子育て世帯の利用しやすさ・治安面を評価する声が多く、教育資源全体は標準水準。
生活利便性 詳細評価
強み
- 駅徒歩8分・スーパー徒歩6分・クリニック徒歩5分と主要生活施設が徒歩圏に集積。
- 文理台公園ほか自然や畑が多く、緑豊かな生活環境が確保されている。
- 駅前商業施設（西友・Emio・飲食店）が揃い、日常の買物利便は比較的高い。
弱み
- 大型ショッピングモールやファミレス等は近隣に少なく、休日の外食や広域買い物はやや不便。
- 駅北側や住宅街エリアは店舗・外食店が少なく、再開発も道半ば。
- 道幅狭さ・駐輪施設不足等の指摘もあり、生活動線の現地確認が有効。
主要指標
| スーパー | ヨークフーズ保谷店 徒歩6分（430m） |
|---|---|
| 医療機関（内科） | 廣川クリニック 徒歩6分（418m） |
| 公園 | 文理台公園 徒歩11分（825m） |
| 商店街 | ー |
| 大型商業施設 | ー |
口コミ要旨
買い物や日常利便を高評価する声が目立つ一方、大型商業や飲食の物足りなさも指摘。
安全性 詳細評価
強み
- 犯罪率0.87・事故率0.48（都比較）で、エリアの事故・犯罪リスクは極めて低い。
- 液状化や浸水リスクがなく、標高も52mと災害面の安心度が高い。
- 駅前や住宅街ともに夜の安全性が指摘されており女性単身にも評価されている。
弱み
- 住宅街の道路幅が狭く、車道歩行時の安全には注意が必要。
- 幹線道路が近い区画では交通量変動があり、子どもの通学導線に配慮が必要。
- 再開発や街区によっては夜間の人通りが少ない区域も見られる。
主要指標
| 想定最大震度 | 震度6強（深谷断層・綾瀬川断層による全体影響で6強想定。） |
|---|---|
| 液状化リスク | ありません。 |
| 浸水リスク | － |
| 最寄り活断層 | ー |
| 犯罪率（都比） | 0.87倍 |
| 事故率（都比） | 0.48倍 |
口コミ要旨
安全面の安心感や夜でも明るいことへの評価が高く、事故リスクや犯罪の発生率が小さいことが明確。
口コミまとめ
口コミ一覧
池袋までのアクセスが良く自然も多いので暮らしやすいと感じます。
駅前に西友やEmioがあり買い物が非常に便利です。
夜でも駅前が明るく女性の一人歩きでも安心できます。
自然や畑が多く緑を感じられて癒しになります。
静かな住宅街で落ち着いて生活できると思います。
道幅が狭く車の運転時は少し不安があります。
駅の北側は商店が少なく買い物で不便な時があります。
駅前再開発は進むものの雑多な印象が残っています。
公共駐輪場が足りていない点が少々不満です。
周辺の商業施設が小さく物足りなさがあります。
池袋方面へのアクセス良好で、一人暮らしや単身世帯の通勤等に向いている。
保育園や公園が身近に多く、子育てしやすい環境が整っている。
静かで緑が多く、落ち着いた環境で安心して暮らせる。
評価者コメント
口コミ内容は全体的に穏やかさと落ち着きを重視する声が多く、突出した賞賛や極端な不満は少数。買い物利便や都心アクセス評価と実際の駅距離・路線数のマイナス点も反映されバランスが良い。安全面や自然環境、子育て・生活基盤についてのコメントは統計データと整合し、口コミ間の大きな矛盾も認められない。総じて現実に即した信頼性ある内容と判断できる。
推奨プロファイル
✓ 向いている人
子育てと生活利便・安全安心を重視するファミリー世帯
自然や緑の多さ、静けさの中で暮らしたい高齢・定年層
都心へ直通しやすく穏やかな環境を求める単身者・シングル
✗ 向いていない人
複数路線直結・都心駅近など駅アクセス最重視層
大型商業施設や総合型モールの日常利用を重視する方