江戸川区西葛西4丁目周辺
口コミ・物件評価レポート
| 対象地点 | 江戸川区西葛西4丁目4付近 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 東西線 「西葛西」駅 徒歩10分 （777m） |
各地域のビッグデータをもとに多角的な視点から分析を行い、当社独自のアルゴリズムにより評価しています。
※本評価は過去のトレンドデータに基づくものであり、将来の数値や地域の評価点を保証するものではありません。
目次
エグゼクティブサマリー
強み
- 東西線『西葛西駅』まで徒歩約10分。都心直通の好アクセスが最大の強み。
- スーパー・医療・公園・学区小学校がすべて徒歩5分以内に揃い、子育て・日常生活の利便性が極めて高い。
- 区内でも人口増加率は高く、地価は前年比+9.2%と大幅上昇傾向。
弱み
- 徒歩15分圏は東西線のみ利用可能。乗換なしで大手町へ直通可能。
- 徒歩圏に大型公園はないが、保育・小学校・医療・スーパー等が密集しており実用性は高い。
- 液状化リスクが非常に高い地域であり、自然災害への備えや保険・地盤対策は必須。
- 駅周辺はラッシュ時の混雑や夜間のキャッチ等、防犯面に一部注意点あり。
- 平均年収・最多世帯年収帯は区全体でも低め。ブランド性は高くないが実需の住宅地。
資産性 詳細評価
強み
- 東西線で都心部に直通可能。大手町・日本橋への通勤が1本で可能な立地。
- 地価は1㎡あたり66.2万円と区内平均より高く、この5年で+9.2%の上昇を記録している。
- 区全体の人口・世帯は増加傾向。若いファミリー層の転入が多く資産の流動性も保たれやすい。
弱み
- 液状化リスクが都内随一で高く、資産価値の変動リスク要因となり得る。
- 平均年収・最多帯は『200〜300万円未満』と低く、超高額帯層には訴求しにくい。
- 大型公園や商業ブランド性には乏しく、長期目線では地味さ・ブランド不足も弱点となる。
主要指標
| 公示/基準地価 | 66万円/㎡（江戸川5-11 2026年1月地点（+9.2%）） |
|---|---|
| 地価変動率（前年差） | 9.2%（前年より+9.2%上昇。） |
| 人口増減率（2015→2020） | 3.1%（半径500m圏：+3.1%） |
口コミ要旨
都心直通・買い物の利便性を評価する声が多く、短期の価格上昇や生活面での住みやすさ重視傾向。
教育環境 詳細評価
強み
- 第六葛西小学校が徒歩2分（117m）、西葛西中学校も徒歩5分圏。通学距離・安全性で優れる。
- 保育園が近隣に多数存在し、都市部ながら保育枠の確保も比較的容易なケースが多い。
- 区内の子育て支援制度・公園の多さがファミリー層に広く評価されている。
弱み
- 進学校や有名ブランド校の学区には該当しない。
- 夜間や休日の塾・習い事等の送迎では一部道路の人通り・照度不足が懸念される。
- 教育意識や学力層は都心部ハイブランドエリアと比較すると平均的。
主要指標
| 小学校 | 第六葛西小学校 徒歩2分（117m） |
|---|---|
| 中学校 | 西葛西中学校 徒歩5分（400m） |
| 子育て環境 | 良好 |
口コミ要旨
通学・保育園距離の近さや子育て支援環境を高く評価する口コミが多数。学力面のブランド性は低め。
生活利便性 詳細評価
強み
- ワイズマートや日常スーパーが徒歩5分圏に複数存在し、日常買い物が極めて便利。
- 医療機関（西葛西クリニック）は徒歩3分（199m）。ファミリー・高齢者の受診アクセスも良い。
- 長島西児童遊園は135m。公園や広場が生活圏内に多く、子どもからシニアまで使いやすい。
弱み
- 徒歩圏内に大型ショッピングモールやGMSはなく、休日の買い物は他エリア頼りとなる。
- 駅周辺の混雑・入場規制はラッシュ時にストレスにつながる。
- おしゃれ系カフェ・飲食の幅広さは都心立地に対し劣る。
主要指標
| スーパー | ワイズマート中葛西店 徒歩5分（373m） |
|---|---|
| 医療機関（内科） | 西葛西クリニック 徒歩3分（199m） |
| 公園 | 長島西児童遊園 徒歩2分（135m） |
| 商店街 | ー |
| 大型商業施設 | ー |
口コミ要旨
買い物や医療へのアクセスが抜群で、日常生活の利便性を評価する口コミが大多数。
安全性 詳細評価
強み
- 区全体での犯罪発生率は都平均比1.37と一定水準で抑えられている。
- 交通事故発生率は都平均比0.88で平均より低く、安全圏と言える。
- 主要な嫌悪施設・騒音源は近隣に少なく、昼間の治安感には安心感がある。
弱み
- 液状化リスクが『とても高い』判定のエリアで地盤災害への備えが必須。
- 想定浸水深が最大3〜5mと洪水リスクも高い。
- 夜間駅前のキャッチや騒音問題・夜道の不安が口コミで複数指摘されている。
主要指標
| 想定最大震度 | 震度6強（深谷断層・綾瀬川断層等想定。） |
|---|---|
| 液状化リスク | とても高い |
| 浸水リスク（最大） | 3.0m以上5.0m未満 |
| 最寄り活断層 | ー |
| 犯罪発生率（都平均比） | 1.37倍 |
| 交通事故発生率（都平均比） | 0.88倍 |
口コミ要旨
犯罪・事故は平均水準だが災害リスク指摘が多い。夜間駅前や騒音への懸念も挙がる。
口コミまとめ
口コミ一覧
駅前にスーパーや病院が充実しており子育て安心
子育て支援が手厚く、公園や動物園で子どもが楽しめる
買い物環境が充実しておりスーパーが多数あって便利
都心へのアクセスが良く、通勤や移動に便利
緑豊かで自然や公園が多く子育て向き
電車のラッシュ時は非常に混雑し遅延も発生しやすい
夜になると駅前にキャッチが目立ち少し不安
おしゃれ系カフェが少なく街の景観に余裕がない
駅構内や周辺は入場規制がかかるほど混雑する
夜間一部で賑やかな声や騒音が気になることもある
都心に近く通勤に便利な点が単身にも魅力的
子育て支援や公園が多くファミリーに最適
医療施設や落ち着いた住宅地で高齢者にも安心
評価者コメント
口コミ全体のトーンは落ち着いており、過剰な持ち上げや極端な不満は見られません。買い物・医療・交通・子育て支援などの日常利便性や生活インフラへの評価が軒並み高く、一方で混雑や夜間の騒音、景観など生活快適性への指摘も一部確認されます。口コミ間の矛盾は少なく、実際の統計・地域リスクとも整合的です。全体として信頼性は中〜高水準と評価できます。
推奨プロファイル
✓ 向いている人
都心直通で通勤・通学の至便性を求める共働き・ファミリー世帯
子育て環境・利便性・医療アクセス重視の実需層
地価上昇を活かした出口も視野の中長期保有者
✗ 向いていない人
地盤・洪水・液状化など災害リスクを最重視する方
低リスクなブランド性や超高所得層集積に価値を置く方