新宿区払方町周辺
口コミ・物件評価レポート
| 対象地点 | 新宿区払方町付近 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩8分 （561m） |
各地域のビッグデータをもとに多角的な視点から分析を行い、当社独自のアルゴリズムにより評価しています。
※本評価は過去のトレンドデータに基づくものであり、将来の数値や地域の評価点を保証するものではありません。
目次
エグゼクティブサマリー
強み
- 3路線利用可能、徒歩圏で大江戸線・南北線・東西線が使える交通至便エリア。
- 日常の買物や医療施設が500m圏に揃い、生活インフラが充実。公園や飲食等も徒歩圏多数。
- 地価上昇率は+11%と高い推移を示し、資産保全だけでなく将来的な値上がりも期待できる。
弱み
- 駅徒歩は8分と都心物件にしては標準的だが、アップダウンの多い地形で徒歩移動時の体感差が大きい。
- 大規模公園は存在せず、緑被率・開放感には課題が残る配置となりやすい点に注意。
- 家賃・物価・土地単価とも都区内でも高めで、生活コストの負担感が増す可能性を考慮。
- 最多世帯年収帯は200万円未満で低水準。所得的に多様な世帯が混在する地域特性がある。
- 都平均比で交通事故・犯罪はやや多いが、安全安心に関する実感は口コミ上では良好とされる。
資産性 詳細評価
強み
- 3路線が利用でき、都心への素早いアクセスが可能。駅距離561m（約8分）で利便性抜群。
- 地価1,720,000円/㎡・前年比+11%と値上がり傾向が際立っており、将来的な資産価値も期待できる。
- 人口も近年+4.9%と安定増加。マンション流通価格も広いレンジで実需層と投資層の両方に合う。
弱み
- 最寄り駅まで約8分で、雨天や荷物多い時に体感距離感が増す。周辺は坂も多い。
- 賃料や売買価格は都平均より高く、物価高・生活コストの負担感が大きい。
- 最多世帯年収帯は200万円未満で、ブランド住宅地としてのプレミア感は限定的。
主要指標
| 公示/基準地価 | 172万円/㎡（新宿5-36地点2025年・徒歩圏内相当） |
|---|---|
| 地価変動率（前年差） | 11%（直近の新宿区地価上昇率。+11%で都内高水準） |
| 人口増減率（2015→2020） | 4.9%（新宿区払方町付近：2015→2020で+4.9%） |
口コミ要旨
交通・資産性で高評価。価格の高さや生活コスト面の指摘もあるが、流動性と地価上昇の安心感が際立つ。
教育環境 詳細評価
強み
- 小学校408m・中学校454mと近距離で無理なく通学できる配置。
- 治安も良い評価。歩道や通学路の整備も一定水準をクリアしている。
- 教育施設自体は過不足なく、地域ぐるみで教育支援・見守り体制も期待できる立地。
弱み
- ブランド私学や有名公立校は学区に含まれない。特色や進学実績で選ぶ層には物足りない可能性。
- 教育施設・塾の多様性や選択肢は都心他エリアと比べごく標準的。
- 夜間の一部街路は人通りが減るため塾帰りの見守りはやや手薄になる。
主要指標
| 小学校 | 愛日小学校 徒歩6分（408m） |
|---|---|
| 中学校 | 牛込第三中学校 徒歩6分（454m） |
| 子育て環境 | 普通 |
口コミ要旨
学校距離や治安面で安心との声。進学実績・特色性では一般的という評価が多い。
生活利便性 詳細評価
強み
- 買物・医療・公園全て徒歩7分圏に揃い、日常生活の完結度がきわめて高い。
- 商店街や飲食店、コンビニも多く、外食・軽食・日用品の選択肢が豊富。
- 交通3路線利用＋都心近辺で休日のレジャーや通勤通学にも強みを発揮。
弱み
- 大型ショッピングセンターや総合モールは徒歩圏にない。
- 地形的に坂や階段が多く、徒歩や自転車での移動体感が負担になりがち。
- 緑地やオープンスペースは限られ、公園は中規模止まり。開放感は控えめ。
主要指標
| スーパー | まいばすけっと牛込神楽坂駅西店 徒歩6分（459m） |
|---|---|
| 医療機関（内科） | 牛込台さこむら内科 徒歩4分（300m） |
| 公園 | 中町公園 徒歩5分（350m） |
| 商店街 | 神楽坂周辺商店街 徒歩8分（600m） |
| 大型商業施設 | ー |
口コミ要旨
買物・交通・飲食便利の声多い。大型商業・緑地は期待薄。坂の多さも指摘される。
安全性 詳細評価
強み
- 液状化リスクは『ありません』、洪水予測も対象外で地盤災害リスクが非常に低い。
- 最大想定震度6強。耐震設計水準なら十分対策可能な強度とされる。
- 治安面で口コミ評価も高く、夜間の安心感やトラブルの少なさが伝わる。
弱み
- 交通事故・犯罪発生率は都平均比よりやや高めで、都市生活リスクを認識しておく必要がある。
- 坂や階段の多さから高齢者・子どもの転倒事故リスクに注意。
- 飲食エリア近接では時間帯により賑やかさ・治安体感が変動する場合がある。
主要指標
| 想定最大震度 | 6強（想定地震シナリオ） |
|---|---|
| 液状化リスク | ありません |
| 浸水リスク | － |
| 最寄り活断層 | ー |
| 犯罪発生率（都平均比） | 1.55倍 |
| 交通事故発生率（都平均比） | 1.42倍 |
口コミ要旨
地盤・水害に安心感が高い。犯罪事故は統計的にはやや多めも、住民は「治安良い」と認識。
口コミまとめ
口コミ一覧
賑やかな神楽坂に近く買い物や外食など大変便利な所でした。
地下鉄やJRが複数通っているのでどこへ出かけるにも大変便利でした。
複数の鉄道路線や駅が利用可能。
都心でありながら下町情緒も残しつつお洒落な街。暮しが心地よい。
美味しいパン屋がある。
駐車場が少なく賃料も高い。
大型ショッピングセンターがないので食料品や日用品は別々に買う必要がある。
坂や階段が多い。
緑が少ない。
坂が多く歩くのに疲れる。
コンビニ多く単身者でも生活便利。
家族で暮らすには治安良く、買い物や外食に便利。
坂が多く高齢者には負担になる可能性あり。
評価者コメント
口コミ全体のトーンはバランスが取れており、交通・利便性重視の好意的な声がやや優勢。一方で坂道や物価の高さ・緑地の不足感など現実感ある指摘も多数。過度な持ち上げや極端な不満はなく、部分的な問題も正直に言及されている。口コミ間で大きな齟齬は見られず、行政統計や地理データとも整合する内容。全体として信頼性は中〜高であり、地元事情を反映した意見が多いことが根拠。評価の偏りがなく、多角的な視点が確保されている。
推奨プロファイル
✓ 向いている人
交通利便を重視する単身者・共働き世帯
徒歩移動や商業・飲食多様性を優先するファミリー
将来の資産性・地価上昇期待を持つ投資志向層
✗ 向いていない人
駅徒歩5分以内・平坦地にこだわる人
大型商業・緑地の近接を生活必須条件とする人
坂道の多い地形が苦手な高齢世帯や体力重視層