品川区西五反田5丁目周辺
口コミ・物件評価レポート
| 対象地点 | 品川区西五反田５丁目２２付近 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 東急目黒線 「不動前」駅 徒歩6分 （429m） |
各地域のビッグデータをもとに多角的な視点から分析を行い、当社独自のアルゴリズムにより評価しています。
※本評価は過去のトレンドデータに基づくものであり、将来の数値や地域の評価点を保証するものではありません。
目次
エグゼクティブサマリー
強み
- 最寄りは東急目黒線『不動前』駅（徒歩6分）。桜並木や林試の森公園が身近で自然も享受できる立地。
- 地価は89万円/㎡と区内で中〜高水準。直近前年比+12.1%の大幅上昇で堅調な資産感を維持。
- 治安や子育て環境への評価が高い一方、外食等の飲食施設不足や急行停車駅へのアクセス課題あり。
弱み
- 準工業地域ゆえ軽工場・事務所の混在が街区ごとに異なる。現地内覧で昼夜の雰囲気確認推奨。
- マンション㎡単価データについて直近成約が極小のため未掲載。
- 葬儀場（約92m）が近接。心理的瑕疵等を重要視される場合は要確認。
- 林試の森公園は春の新緑や桜など自然志向の世帯に特に評価される。
- 目黒線は各停のみ停車のため、急行停車駅の利用予定者は徒歩・自転車等の検討必要。
資産性 詳細評価
強み
- 地価は89万円/㎡（品川-30地点）で、区内でも高水準。前年比+12.1%の上昇基調を維持。
- 東急目黒線『不動前』徒歩6分で、目黒・五反田・大崎等主要駅へのアクセスが良好。
- 最頻所得帯は1,000〜1,500万円で高所得世帯が多く、人口も2015→2020年で+6%増加。
弱み
- 急行が停まらない各駅停車駅のため、需要層が限定される場合がある。
- 準工業地域のため、住居以外の用途や事業施設が近隣に混在し、資産価値の評価が分かれる。
- マンション㎡単価の直近成約データが希少で、売却時の流動性推定に留意が必要。
主要指標
| 公示地価 | 89万円/㎡（品川-30地点2025/1/1時点データ） |
|---|---|
| 地価変動率（前年差） | 12.1%（品川-30地点の2024→2025年変動率） |
| 人口増減率（2015→2020） | 6%（2015→2020年：+6%（区統計）） |
口コミ要旨
地価の大幅上昇や都心アクセスへの高評価。住環境安定感と今後の資産価値向上への期待が多い印象。
教育環境 詳細評価
強み
- 第一日野小学校徒歩4分と、毎日の通学が安心できる立地なのが強み。
- 幼稚園・保育園も複数徒歩圏で、子育て世帯の園選択肢が広い。
- 治安や安全面への口コミ評価が高く、地域全体の通学環境が安定している。
弱み
- 中学校（日野学園）は約1.7kmと少し距離があるため、通学時間・安全導線の注意が必要。
- 準工業地域ゆえ、区画により事業所等が近接する可能性があり、騒音などへの配慮が求められる。
- 進学実績や教育ブランド校の学区ではないため、トップ層志向にはやや物足りなさも。
主要指標
| 小学校 | 第一日野小学校 徒歩4分（254m） |
|---|---|
| 中学校 | 日野学園 徒歩22分（1700m） |
| 子育て環境 | 良好 |
口コミ要旨
小中の近隣性や安全性の評価が高く、現実的な子育て安心感でポジ評価を中心に集まる傾向。
生活利便性 詳細評価
強み
- スーパー・クリニック・公園いずれも徒歩7分圏で日常生活が徒歩で完結しやすい。
- 自然環境が豊かで、林試の森公園や目黒川の並木道は憩いの場として人気。
- 武蔵小山商店街が比較的近いなど、日常的な買い物・散策にも利便性が高い。
弱み
- 大型商業施設は徒歩圏にほぼなく、家電や大規模物販は五反田・目黒等に依存。
- 外食レストランや飲み屋が少なく、夜間の利便性は低い傾向にある。
- 銀行ATMや一部店舗が少ないとの声もあり、日常使いの施設不足を感じる場合も。
主要指標
| スーパー | まいばすけっと西五反田６丁目店 徒歩5分（385m） |
|---|---|
| 医療機関（内科） | 不動前レディースクリニック 徒歩5分（350m） |
| 公園 | わくわく広場 徒歩7分（483m） |
| 商店街 | 武蔵小山商店街 徒歩11分（850m） |
| 大型商業施設 | 該当なし |
口コミ要旨
徒歩圏で生活が完結しやすいとの声が多い。自然や商店街評価も強いが、夜間や大型商業は弱点。
安全性 詳細評価
強み
- 犯罪発生率は都平均の68%。治安のよさが口コミでも特に評価されている。
- 液状化・浸水リスクはいずれも『なし』判定で、自然災害面での脆弱性は低い。
- 大規模公園や目黒川沿いは、見通し・人通りも比較的多く、防犯面にもメリット。
弱み
- 夜間は飲み屋や飲食店が点在し、人通りの薄い区画では注意が必要な声も一部である。
- 一部でサイレン音や外国人の声など、特定の時間や状況で治安不安を感じたとの指摘が見られる。
- 準工業地域ゆえに外構や稼働施設の動線が特殊な区画もあり、安全導線は現地確認がおすすめ。
主要指標
| 想定最大震度 | 6弱（想定地震：震度6弱） |
|---|---|
| 液状化リスク | ありません |
| 浸水リスク | － |
| 最寄り活断層 | ー |
| 犯罪発生率（都平均比） | 0.68倍 |
| 交通事故発生率（都平均比） | 1.11倍 |
口コミ要旨
治安数値・実感とも高評価。夜間や一部騒音、特殊区画への不安も時折指摘される。
口コミまとめ
口コミ一覧
武蔵小山商店街に近く安くて便利で生活に密着した街です。春は桜並木や広い公園も魅力的。
目黒川の桜並木や林試の森が近く、自然を感じられて癒される。
電車・バスの便利さが高く、日常の移動がスムーズ。
治安が非常に良く、子供も安心して遊べる環境が整っている。
子育て・教育環境の評価が高く、幼稚園や小学校が近いとの声多数。
急行が止まらないのは不便との意見もある。
外食できるレストランが少なく、夜の飲食には不満あり。
銀行のATMが少ないという指摘もある。
夜間は飲み屋が点在し、女性の夜間歩行には注意との声も。
電車は便利だが、混雑がひどいと感じる人も。
外食や夜の飲食店が少なく、単身者には少し物足りないかも
子育て環境が整っていて、ファミリーには安心できる環境
静かで緑も多く、落ち着いた雰囲気が高齢者に好評
評価者コメント
口コミ全体は比較的安定したポジティブな傾向です。特に自然環境や子育てのしやすさ、交通利便性への満足感が高く、極端な不満や矛盾した内容は見受けられません。一部、夜間や外食施設の不足、各駅停車駅の制限を課題とする指摘がありますが、統計データと口コミが大きく乖離する部分はなく、内容の信頼性は高いと判断できます。ポジティブトーンが優勢で、現実的な弱点指摘もあり、現地居住者の生活感が反映された評価が多数派です。
推奨プロファイル
✓ 向いている人
自然環境や静穏性のある都心近接エリアを求める子育て世帯
保育園・小学校徒歩圏の利便を重視したいファミリー・シニア層
資産価値上昇や地価上昇基調を重視した長期実需層
✗ 向いていない人
駅直上・急行停車駅を最重要視する層
外食や深夜営業施設・大型商業施設を日常利用したい単身層