品川区東品川3丁目周辺
口コミ・物件評価レポート
| 対象地点 | 品川区東品川３丁目４付近 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 京急本線 「新馬場」駅 徒歩7分 （517m） |
各地域のビッグデータをもとに多角的な視点から分析を行い、当社独自のアルゴリズムにより評価しています。
※本評価は過去のトレンドデータに基づくものであり、将来の数値や地域の評価点を保証するものではありません。
目次
エグゼクティブサマリー
強み
- 最寄りは京急本線「新馬場」駅まで徒歩7分、りんかい線品川シーサイド駅も徒歩圏で3路線利用可。
- 小・中学校や複数の公園が近く、子育て・ファミリー志向に適した都市型住宅エリア。
- 地価は約75万円/㎡、前年比+11.0%で都区内では上昇傾向だが、用途地域が準工業で周辺環境の雑然さを含む。
弱み
- 徒歩圏にスーパーやクリニック、公園があり日常生活は便利。
- 準工業地域ゆえ事業所・倉庫・交通量多く、静穏性は立地によってばらつきが大きい。
- 液状化のリスクは非常に高い判定、洪水想定は0.5m未満の範囲。
- 住宅価格は1㎡あたり66万円前後だが、物件規模・仕様により流動性は変動する。
- 最寄の幹線道路や空港至近による騒音・排ガスの影響には個別対応要。
資産性 詳細評価
強み
- 地価は746,000円/㎡で都区内中堅上位。前年比+11%の地価上昇があり将来価値にも期待が持てる。
- 新馬場駅徒歩7分、りんかい線も使え品川や羽田空港へ直通性が高い立地。
- 世帯年収の分布は高め（最多帯1,000～1,500万円未満）、近年は人口増も顕著（2015→2020で+16.3%）。
弱み
- 用途地域が準工業で騒音や雑多な景観が資産性評価に影響、ブランド性は弱い。
- 液状化リスクが非常に高く、万一の地震水害時の流動性に注意が必要。
- 最寄スーパーはやや離れている（約356m）、駅からも7分と利便地としては標準レベル。
主要指標
| 公示/基準地価（品川-12） | 75万円/㎡（2026/1/1基準、直線約500m圏。） |
|---|---|
| 地価変動率（前年差） | 11%（2025-2026 品川-12の対前年変動率。） |
| 人口増減率（2015→2020） | 16.3%（東品川地域で+16.3%の人口増。） |
口コミ要旨
交通利便・地価上昇への評価が主力。周辺の利便性や今後の期待も多いが、準工業による資産性の限定性も指摘有。
教育環境 詳細評価
強み
- 城南第二小学校（224m）・東海中学校（557m）が近く通学距離が短い。
- 近隣に公園が複数存在し、子どもの遊びや活動スペースが充実。
- 保育園や児童館など教育関連施設もエリア内でアクセスが容易。
弱み
- 有名校の学区ではなく教育ブランド志向層には不向き。
- 周辺道路は交通量が多く、登下校時の安全配慮が必要。
- 学区内は集合住宅比率も高く子ども数が多い一方、施設予約・混雑リスクがある。
主要指標
| 小学校 | 城南第二小学校 徒歩3分（224m） |
|---|---|
| 中学校 | 東海中学校 徒歩7分（557m） |
| 子育て環境 | 標準 |
口コミ要旨
学校・公園の近さや遊び場評価が目立つが、有名校ではなく通学面の利便性重視の声が多数。
生活利便性 詳細評価
強み
- 京急・りんかい線が使え、都心部や空港へのアクセスが抜群。
- スーパー・クリニック・公園すべて徒歩5分圏、生活利便性が高い。
- 近隣に商店街や児童公園が点在し、買い物や散歩も充実。
弱み
- 大型ショッピングモールや複合商業施設は徒歩圏になく、週末の買物は移動が多い。
- 飲食店は少なく、外食嗜好のライフスタイルにはやや不向き。
- 朝の駅混雑、通勤ピーク時の利便性は限定的。
主要指標
| スーパー | まいばすけっと南品川１丁目店 徒歩5分（356m） |
|---|---|
| 医療機関（内科） | 品川診療所 徒歩3分（177m） |
| 公園 | 東品川公園 徒歩2分（132m） |
| 商店街 | 青物横丁商店街 徒歩8分（600m） |
| 大型商業施設 | ー |
口コミ要旨
スーパー近接や公園・医療の充実の声が多い一方、飲食や大型モール不足を指摘する評価も。
安全性 詳細評価
強み
- 犯罪発生は都平均以下（15.64/10万、比率0.68）、治安は区内でも比較的良好。
- 地盤の高低差が小さく洪水想定は0.5m未満、津波浸水予想も低リスク。
- 活断層まで22km以上離れており、大地震時の極端な断層被害リスクは小さい。
弱み
- 液状化の可能性が非常に高く、地震時の対策は不可欠。
- 交通量が多く火災・交通事故等の都市型リスクに留意必要。
- 航空機騒音や幹線道路近接による騒音環境リスクあり。
主要指標
| 最大想定震度 | 震度6弱（深谷断層・綾瀬川断層による推定） |
|---|---|
| 液状化リスク | とても高い |
| 浸水リスク | 0.0m以上0.5m未満 |
| 最寄り活断層 | ー |
| 犯罪発生率（都平均比） | 0.68倍 |
| 交通事故発生率（都平均比） | 1.11倍 |
口コミ要旨
大きな治安不安は少ない一方で、液状化・航空騒音や交通リスクを指摘する声も目立つ。
口コミまとめ
口コミ一覧
ターミナル駅や空港が比較的近く、出張や旅行時の移動負担が少ない
渋谷・新宿・池袋へ乗り換え不要で移動できて便利
近隣に公園や運河、夜の散歩で夜景や夜桜が楽しめる
買い物やスーパーが充実しており生活に困らない
学校や公園が多く、子どもたちが安心して遊べる環境
近隣にスーパーが少ないという指摘もある
航空機のエンジン音が時間帯によって気になる
飲食店が少ない、外食の選択肢が限定的
朝の混雑が非常に激しく、通勤時間帯は不便
夜間、街灯が暗めで一人歩きには注意が必要
近隣に公園や運河、夜の散歩で夜景や夜桜が楽しめる
学校や公園が多く、子どもたちが安心して遊べる環境
商店街が活気があり、生活に便利
評価者コメント
口コミ全体のトーンは概ねポジティブで、交通利便性・公園・教育施設への評価が目立つ一方、スーパーや飲食店の少なさや騒音・安全面への指摘も一定数あります。極端な持ち上げや不満は見られず、口コミ間の矛盾は少なく、統計データとも整合性が取れています。エリアの使い勝手・現実的評価が伝わる内容であり、信頼性は中高水準と判断できます。
推奨プロファイル
✓ 向いている人
交通利便性重視のファミリーまたは単身層（空港・ターミナル直通/職住利便）
公園や教育インフラを重視しつつ都市型生活を求める世帯
都心近郊で資産性と生活利便のバランスを重視したい実需層
✗ 向いていない人
水害リスクや騒音環境への耐性が低い方
大規模商業・飲食施設重視や静穏性を最重視する層