北区上十条3丁目周辺
口コミ・物件評価レポート
| 対象地点 | 北区上十条３丁目２６付近 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 埼京線 「十条」駅 徒歩6分 （427m） |
各地域のビッグデータをもとに多角的な視点から分析を行い、当社独自のアルゴリズムにより評価しています。
※本評価は過去のトレンドデータに基づくものであり、将来の数値や地域の評価点を保証するものではありません。
目次
エグゼクティブサマリー
強み
- 埼京線『十条』駅北口まで徒歩6分。フラットな地形で駅・スーパー・クリニックがいずれも近い。
- 生活利便施設や買い物環境は徒歩5分圏に揃い、単身～高齢者まで幅広く利用しやすい立地が特長。
- 液状化リスクはなく、最大震度6強想定。犯罪・事故発生率も都平均をやや下回っている。
弱み
- 徒歩15分圏利用可能路線は1つ。京浜東北線（東十条）は補助的な利用としてカウント。
- 大規模公園や目立つ自然はやや乏しい。中規模公園や遊歩道は点在。
- 家族向けには子育て安心環境や教育施設の充実には注意が必要。
- 埼京線は朝夕の混雑が激しく、電車利用はラッシュ時の混雑対策・近隣路線の調査が有効。
- 口コミデータ・統計数値の一部は2025年時点の公的指標・住民アンケートによる。
資産性 詳細評価
強み
- 駅徒歩6分で地形がフラット。乗降数も豊富で埼京線利用による都心直結利便性が高い。
- 基準地価は554,000円/㎡（北-23）で8.6%上昇。周辺エリアの中でも安定した資産価値が期待できる。
- 人口流出入が激しくなく、最寄り駅前後の再開発も徐々に進行する見通し。長期保有リスクは小さい。
弱み
- 徒歩15分圏路線は1本のみ。他線アクセスは悪くないが乗換・補助的利用に留まる。
- ブランド力や希少性はやや弱く、収益用やプレミアム不動産志向には不向き。
- 最多世帯年収帯が200万円未満で、超高所得層の集積には課題が大きい。
主要指標
| 公示/基準地価 | 55万円/㎡（北-23 住宅地(2025年1月1日現在)） |
|---|---|
| 地価変動率（前年差） | 8.6%（直近1年変動率（北-23地点）） |
| 人口増減率（2015→2020） | 1.6%（北区町丁単位・2020年国勢調査） |
口コミ要旨
資産性は地価・利便ともに安定志向の声が多い。ブランド色は薄いが、流動性と出口安定には好意的な評価。
教育環境 詳細評価
強み
- 王子第五小学校（徒歩約6分）、十条富士見中学校（約12分）と通学距離が現実的。
- 学童や塾、幼児施設も点在し、共働き家庭にも選択肢が多い。
- 犯罪発生率は都平均比並み～やや良。夜間の人通りもあり、児童の安心感が高い。
弱み
- 子育て・教育系の口コミ評価は平均的～やや低め（スコア3.4前後）。
- 有名校やブランド学区に該当せず、特色や進学実績では他地区に劣る。
- 公園など自然体験型施設が少なく、子どもの遊び・学び面でやや物足りない。
主要指標
| 小学校 | 王子第五小学校 徒歩6分（439m） |
|---|---|
| 中学校 | 十条富士見中学校 徒歩12分（955m） |
| 子育て環境 | 普通 |
口コミ要旨
教育・子育て環境は『普通』との声が多数。利便性と安全性は確保されているが、特色・ブランド性はやや弱い。
生活利便性 詳細評価
強み
- スーパー『まいばすけっと』まで約259mと買い物至便。駅・医療機関ともに徒歩4〜6分圏内。
- 駅前に飲食店や商店、クリニック・薬局等が多数立地し日常生活が徒歩で完結できる。
- 交通の便が良く、都心へのアクセスはダイレクト。朝夕以外の時間帯は通勤・通学がスムーズ。
弱み
- 大型商業モールや家電量販店等は近隣に存在せず、大規模買い物には池袋等を利用する必要がある。
- 公園や自然空間は点在するのみで、緑地・広場としての魅力は限定的。
- 朝夕ラッシュの混雑や快速停車駅でないことが日常利便性にストレスとなることがある。
主要指標
| スーパー | まいばすけっと十条仲原店 徒歩4分（259m） |
|---|---|
| 医療機関（内科） | 岸メディカルクリニック 徒歩5分（331m） |
| 公園 | 中十条３児童遊園 徒歩7分（501m） |
| 商店街 | ー |
| 大型商業施設 | ー |
口コミ要旨
駅近・買い物・医療の近さ、生活全般のしやすさへの好評価が多数。大型施設にはやや不満も。
安全性 詳細評価
強み
- 液状化リスクは『ありません』判定で安心。地盤も標高21.6m・高低差1.3mと安定した台地立地。
- 交通事故発生率は都平均比約0.86で、区内でも良好。
- 最大震度6強想定。津波・洪水想定によるリスクは現在計上なし。
弱み
- 犯罪発生率は都平均比1.01で、特別高くはないが治安評価で『普通』指摘がある。
- 公園・自然が乏しく、夜間の静音環境・安全性は立地や時間帯によって差が出やすい。
- 幹線道路・駅周辺は人通りが多く、騒音や混雑とのバランスが必要。
主要指標
| 想定最大震度 | 震度6強 |
|---|---|
| 液状化リスク | ありません |
| 洪水リスク | － |
| 最寄り活断層 | ー |
| 犯罪発生率（区/都比） | 1.01倍 |
| 交通事故発生率（区/都比） | 0.86倍 |
口コミ要旨
事故・犯罪統計は都全体比やや良。治安の安心感は普通だが液状化・災害リスクが低い点が評価。
口コミまとめ
口コミ一覧
駅の周辺にスーパー、コンビニ、病院、公園、カフェが揃っていて生活利便性が高い。
治安と交通の便がよく通勤・通学がしやすい。
買い物や医療が急でも困らない充実した生活環境。
お年寄りが多く、高齢者も住みやすい雰囲気がある。
コンビニが多く、生活に便利。
快速が止まらず朝の埼京線が激混みになる。
通勤ラッシュ時は電車が非常に混雑する。
下町の雰囲気から来る騒音や人の多さに戸惑うこともある。
自然が少なく、緑があまり感じられない。
子育てのしやすさのスコアがやや低め（3.4〜3.5）。
家賃も比較的安く、都心アクセスが良いので単身者には魅力的。
教育施設はあるが子育てスコアが低めなのでファミリーには慎重に。
お年寄りが多く、高齢者にも住みやすい環境。
評価者コメント
口コミは生活利便性と交通の良さ、地域コミュニティの温かさを評価する声が多く、混雑・自然の少なさや教育面の改善点も併記されている。極端な賞賛や激しい否定は少なく、全体のトーンは現実的・バランス型。各意見に整合性があり、公的統計や都市計画との情報もよく一致。信頼性は高いと判定でき、主観的な感想と客観データの両面から安定した評価が形成されている。
推奨プロファイル
✓ 向いている人
都心アクセスを重視する単身・共働き層（通勤利便・生活施設目当て）
駅近・買い物重視の高齢者・シニア層（徒歩圏生活中心）
転売や出口戦略より長期実需志向の所有者
✗ 向いていない人
緑・自然・公園を重視するファミリーや子育て層
教育熱心で有名校・特色教育を求める世帯